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萬科房地產公司財務分析報告 實習對象 ： 實習名稱 ： 財務報表分析 小組成員 ： 實習時間 ：2011.1.5～2011.1.11 萬科房地產集團財務分析一． 企業簡介 一企業概況 萬科集團股份有限公司成立於 1984 年 5 月， 以房地產為核心業務， 是中國大陸 首批公開上市的企業之一。至 2003 年 6 月 30 日止，公司總資產 94.73 億元，凈資 產 42.85 億元。 1988 年 12 月，公司公開向社會發行股票 2800 萬股，集資人民幣 2800 萬元， 資產及經營規模迅速擴大。1991 年 1 月 29 日本公司之 A 股在深圳證券交易所掛牌 交易。 1991 年 6 月，公司通過配售和定向發行新股 2836 萬股， 集資人民幣 1.27 億元， 公司開始跨地域發展。 1992 年底，上海萬科城市花園項目正式啟動，大眾住宅項目的開發被確定為萬 科的核心業務，萬科開始進行業務調整。 1993 年 3 月，本公司發行 4500 萬股 B 股，該等股份於 1993 年 5 月 28 日在深 圳證券交易所上市。B 股募股資金 45135 萬港元，主要投資於房地產開發，房地產 核心業務進一步突顯。1997 年 6 月，公司增資配股募集資金人民幣 3.83 億元，主要 投資於深圳住宅開發，推動公司房地產業務發展更上一個台階。2000 年初，公司增 資配股募集資金人民幣 6.25 億元，公司實力進一步增強。 公司於 2001 年將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司 72的股份轉讓予中 國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產公司。 2002 年 6 月，萬科發行可轉換公司債券，募集資金 15 億，進一步增強了發展 房地產核心業務的資金實力。 公司於 1988 年介入房地產領域，1992 年正式確定大眾住宅開發為核心業務， 截止 2002 年底已進入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、 南昌和佛山進行住宅開發，2003 年上半年萬科又先後進入鞍山、大連、中山、廣州， 目前萬科業務已經擴展到 15 個大中城市憑借一貫的創新精神及專業開發優勢， 公司 樹立了住宅品牌，並獲得良好的投資回報。 （二）股本結構 變動日 2010‐06‐30 2009‐12‐29 2009‐06‐30 2008‐12‐31 2008‐06‐19 期 公 告 日 2010‐08‐10 2009‐12‐26 2009‐08‐04 2009‐03‐10 2008‐06‐05 期 變 動 原 定期報告 其它上市 定期報告 定期報告 送、轉股 因 總股本 1099521.022 萬 1099521.022 萬 1099521.022 萬 1099521.022 1099521.022 股 股 股 萬股 萬股 流通股 流通 A 股 965607.991 萬股 965609.491 萬 939209.491 萬 939021.765 941385.831 股 股 萬股 萬股 高管股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 限售 A 股 2417.484 萬股 2415.984 萬股 28815.984 萬股 29003.71 萬 26639.643 萬 股 股 流通 B 股 131495.547 萬股 131495.547 萬 131495.547 萬 131495.547 股 股 萬股 流通 H 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 股 國家股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 國 有 法 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 人股 境 內 法 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 人股 境 內 發 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 起人股 募 集 法 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 人股 一般法 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 人股 戰 略 投 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 資 者 持 股 基金持 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 股 轉配股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 內 部 職 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 工股 優先股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股 0 萬股二． 企業財務分析（一） 償債能力分析 能否到期償債是企業生存的根本問題 償債能力是決定企業財務狀況的重要因素之一。下面從短期和長期兩個方面來分析萬科的償債能力。 1. 短期償債能力分析（見下表） 2004 2005 2006 2007 2008 2009流動比率 1.99 1.99 2.51 2.13 2.14 1.83速動比率 0.53 0.37 0.57 0.32 0.73 0.46現金比率 —— —— 0.142 ‐0.208 0.266 0.178 在短期償債能力的分析中 流動比率是一個重要指標 近年來該指標呈波浪式變動趨勢 07 年流動比率降低源於短期借款的增加 08 年的回款情況良好使其上升09 年降低 0.58 但仍然高於同年行業 0.539 的平均水平。由於存貨存在銷售及壓價的風險 且房地產行業存在存貨比例高的特點 因此速動比率比流動比率更具有參考價值。07 年萬科經營規模擴大、項目儲備增加的同時也使短期借款、應付賬款等流動負債增加 因此指標在 07 年降低了 0.2808 年銷售情況向好 比率上升有所上升 09 年再次低於同年行業平均值。究其原因 房地產企業在收到預售的樓款時只能計入流動負債中的預收賬款 相應的存貨尚不能結轉 由於預售樓宇增加 09 年流動負債中預收賬款較去年增長 3 倍 萬科實際的償債能力因而得以提高 但反映在財務指標上 則流動負債增加 速動比率下降。以上兩比率均處於行業中上游水平。再來關注反映經營成果償還短期債務的能力的現金流動比率 其現金償債能力較弱 但近年來呈上升趨勢。07 年房地產項目支出增多 比率為負 09 年有所下降 但該年流動負債結構有所變化 流動負債中預收賬款增長較多但沒有償債壓力。就本行業來說 萬科短期償債能力較好 且逐步提高但應重視現金為王的原則 加強現金流的管理。 2. 長期償債能力 1 資本資產結構分析。為保證長期債務的安全性 企業必須由有較為合理的資本結構。 圖 從圖 1、 2 來看 資產中流動資產比重大 且大致呈上升趨勢 高於行業平均比重 大部分流動資產由長期籌資而得 風險較小 屬穩健型資本資產結構。 圖 1 圖 2 資產分析: 資產中長期投資 無形資產和固定資產比重較小 波動幅度不大。在流動資產中 存貨占據相當大的比重。預付賬款、其他應收款隨業務量增長而有所增長 同時貨幣資金量有所上升。原因是房地產行業特點: 首先 企業會計制度規定 房地產企業在收到客戶的預售房款後並不能將存貨結轉到主營業務成本 只能待客戶入住和簽訂樓宇銷售合同且主要風險轉移時 才能確認收入並結轉成本 因此 房地產企業往往有很大的存貨余額 其次 對於寫字樓項目付款方式多為分期付款 所以寫字樓的銷售會給企業帶來大量的應收賬款。具體到萬科 除了具有房地產業的特點以外 這也是其在近 3 年的戰略擴張中不斷增 近加儲備的結果。 3 年存貨的結構質量有所提高 但應持續注意做好存貨的管理和銷售工作 提高資產質量。關於應收賬款 由於其核心業務是商業住宅 所以應收賬款在流動資產中比重不大且近兩年來有所下降 可能是收款工作開展順利。 負債結構分析: ①流動負債結構: 在借款中 短期借款占很大部分但近年在資產中所佔比重有所降低 說明其融資結構變化 對短期借款有所控制 且短期借款一般採用抵押或擔保的方式取得這是短期融資門檻提高的一個必然反應。應付賬款比重上升主要由於業務規模的擴大 也可能是商業信譽增強使其可以延遲付款或者是可能是其資金周轉出現問題 應引起重視。 ②長期負債結構:長期借款近年急劇上升 說明企業開始注重長期負債的融資方式 同時也可以看出近階段萬科對於資金需求的迫切。 整體負債結構有從短期負債融資逐漸轉向長期負債融資變化趨勢。在長期償債能力的分析中 資產負債率反映了債權人受保護的程度 是一項重要指標。萬科近年來進行了規模較大的股權融資和債券融資 但仍保持著的穩健的資產負債率 為更大程度地利用財務杠桿提供了空間 這對房地產企業尤為重要。 2 資金成本與現金債務總額比率 圖 3 可見 萬科的融資成本呈上升趨勢。主要原因是國家政策的變化 這將是未來行業發展的整體趨勢。而現金債務總額比率反映了公司最大的付息能力只要能按時付息就能借新債換舊債 維持債務能力。但萬科用經營現金來償還債務的能力不穩定。 圖 3 綜上所述 金融政策的變化 對融資渠道的拓展提出了更高的要求 土地政策的變化 也進一步增加了房地產企業的資金需求 信貸門檻上升、信貸空間收緊是必然趨勢。企業面臨資金緊張的壓力和過度依賴銀行信貸即以短期貸款為主的不確定風險 有效解決多渠道融資 改善負債結構成為新的挑戰。（二） 營運能力分析 營運能力體現了企業運用資產的能力 資產運用效率高 則可以用較少的投入獲取較高的收益。下面從長期和短期兩方面來分析萬科的營運能力:1. 短期資產營運能力1 存貨周轉率。存貨對企業經營活動變化具有特殊的敏感性 控制失敗會導致成本過度 作為萬科的主要資產 存貨的管理更是舉足輕重。由於萬科業務規模擴大 存貨規模增長速度大於其銷售增長的速度 因此存貨的周轉率逐年下降若該指標過小 則發生跌價損失的風險較大但萬科的銷售規模也保持了較快的增長 在業務量擴大時 存貨量是充足貨源的必要保證 且存貨中擬開發產品和已完工產品比重下降 在建開發產品比重大幅上升 存貨結構更加合理。因此 存貨周轉率的波動幅度在正常范圍 但仍應提高存貨管理水平和資產利用效率 注重獲取優質項目 加快項目的開發速度 提高資金利用效率 充分發揮規模效應保持適度的增長速度。 2 應收賬款周轉率。7 年來萬科的應收賬款周轉率有了較大幅度的上升 見表 原因是主營業務的大幅上升較嚴格的信用政策和收賬政策的有效實施。年份 2006 2007 2008 2009應收帳款周轉 13.90 16.00 23.76 28.07率3.長期資產營運能力 固定資產周轉率急劇上升是由處置、 核銷部分固定資產及近年來主營業務量的大幅增長所致 說明萬科保持了高度的固定資產利用率和管理效率 同時也反映了其固定資產與主要業務關聯度不高。 總資產周轉率取決於每一項資產周轉率的高低 該指標 見下表 近年的下降趨勢主要是由於存貨周轉率的下降 但其毛利率 應收賬款和固定資產利用率的提高使其下降幅度較小 萬科要提高總資產周轉率 必須改善存貨的管理。 年份 2006 2007 2008 2009 總資產周轉 0.62 0.69 0.60 0.57 率 總的來說 萬科的資產營運能力較強 尤其是其應收賬款、固定資產的營運能力非常優秀 堪稱行業典範。但近年來的土地儲備和在建工程的增多 存貨管理效率下降較為明顯 因此造成了總資產管理效率降低 管理層應關注存貨的管理。（三） 盈利能力分析 盈利能力關系投資者的回報 是債權人收回債權的根本保障 是企業至關重要的能力。 1. 營業收入分析 營業收入是企業營銷能力的綜合反映 是獲利能力的基礎 也是企業發展的根本。從下表可見 珠江三角洲及長江三角洲地區是其利潤的主要來源。企業初步形成了以長江三角洲、珠江三角洲和環渤海地域為主 以其他區域經濟中心城市為輔的「3X」跨地域布局。以深圳和上海為核心的重點投資以及不斷推進的二線城市擴張是保障業績獲得快速增長的主要因素。 2009 主營業務收入 凈利潤比例 結算面積比例珠江三角洲區域 27.03 37.16 25.08長江三角洲區域 32.38 36.46 26.06京津以及地區 32.01 18.77 36.34其他 8.58 7.60 12.522. 期間費用分析 期間費用是企業降低成本的能力 與技術水平 產品設計 規模經濟和對成本的管理水平密切相關。 在營業費用增長率有所降低的 3 年間 銷售增速仍保持上升態勢除市場銷售向好外 還反映了銷售管理水平有很大的提高。 由下表可見管理費用的增長幅度不小 良好的管理關固然是企業發展的核心 但也應進行適度的控制。由於房地產業需要大量資金作後盾 銀行借款利息大量資本化的同時也存在大量的銀行存款。因此 萬科在存在大量借款的情況下 其財務費用卻為負數 管理層應注意提高資金利用效率。 各項目增長幅度表年份 2006‐2007 2007‐2008 2008‐2009主營業務利潤 57.01 39.04 56.79營業費用 66.48 55.99 41.83管理費用 43.17 0.48 42.823. 主營業務利潤及利潤構成分析 主營業務利潤率分析: 由下表可見06‐09 年銷售毛利率逐漸增長。07 年根據市場供需兩旺 房價穩步上升的變化以及對未來市場土地資源稀缺性的預期企業調高了部分項目的售價 項目毛利率明顯增長。08 年凈資產收益率為近年來最高點 效益取得長足進步。其項目階梯形的收入 具有穩定性和較強的抗風險能力 抹平了行業波動帶來的影響。年份 2006 2007 2008 2009銷售凈利潤 8.36 8.5 11.45 12.79銷售毛利潤 20.09 22.51 25.75 28.72 利潤構成分析: 由上表可見 萬科主營業務利潤呈上升趨勢 其中房地產業務為其主要來源 毛利率保持穩定的增長態勢 而物業管理業務獲利能力有待加強。2006 年後凈利潤的增長在很大程度上靠營業利潤的增長 同時投資收益的比重下降趨勢明顯。營業外收支凈額的比重逐漸減少。4. 盈利能力指標1 資產報酬率和凈資產報酬率。這兩項指標呈上升趨勢 見下表 。說明企業盈利能力不斷提高。年份 2006 2007 2008 2009資產凈利率 4.65 5.13 5.65 6.14凈資產收益率 11.31 11.53 14.26 16.252 經營指數與每股現金流量。 經營現金凈流量與凈利潤的比率反映了企業收益的質量。下表顯示該指標波動幅度較大 說明現金流缺乏穩定性 存在較大的風險。這種不確定性主要是由於增加存貨所致 因此 萬科應加強現金流的管理降低市場風險 提高運作效率 保證業務開展的靈活度。例如 08 年 加強對項目開發節奏的管理 加快銷售 對不同的採用不同的租售策略 進一步消化現房庫存 加快項目資金周轉速度09 年貫徹「現金為王」的策略調減全年開工和竣工計劃 以減少現金支出 都取得了不錯的效果。年份 2006 2007 2008 2009經營指數 0.62 1.19 ‐2.73 0.34 每股收益 07 年的大幅下降是由於 06 年實行了 10 增 10 的股票股利政策因此 實際股東的收益還是增長了。該指標一直保持較平穩的態勢 在不斷增資的情況下 仍能保持一定的每股收益 說明萬科有較強的獲利能力。 年行業平 09均每股現金流量為 0.404。該指標偏低 主要是由於每年公積金轉股使股本規模擴大 其次 反映了萬科獲取現金能力偏低。年份 2006 2007 2008 2009每股現金流量 0.26 ‐1.06 0.46 0.23 通過以上分析可見 萬科擁有較強的獲利能力 且這種獲利能力有很好的穩定性。在行業滄海桑田變化的十年 萬科一直保持了很高的盈利水平 除了市場強大需求外 說明其擁有很高的管理水平和決策能力 另外 規范、均好的價值觀也是其長盛不衰的秘訣。（四） 可持續發展指標趨勢分析 企業可持續發展戰略是指企業在追求自我生存和永續發展的過程中， 既要考慮企業經營目標的實現和提高企業市場地位， 又要保持企業在已領先的競爭領域和未來擴張的經營環境中始終保持持續的盈利增長和能力的提高， 保證企業在相當長的時間內長盛不衰。 企業發展是指企業面對未來未知環境的適應，使企業得以進一步運行，實現 。企業目標。 可持續發展是既要考慮當前發展的需要又要考慮未來發展的需要不能以犧牲後期的利益為代價來換取現在的發展滿足現在利益。同時可持續發展也包括面對不可預期的環境震盪而持續保持發展趨勢的一種發展觀。 企業戰略是企業如何運行的指導思想， 它是對處於不斷變化的競爭環境之中的企業的過去運行情況及未來運行情況的一種總體表述。 企業可持續發展戰略非常繁雜，但是眾多理論都是從企業內部某一方面的特性來論述的。 根據國內外研究者和實際工作者的總結，可以把企業並購區分為以下幾種類型。 企業可持續發展戰略主要有創新可持續發展戰略、文化可持續發展戰略、制度可持續發展戰略、核心競爭力可持續發展戰略、要素可持續發展戰略。 （1）創新可持續發展戰略 所謂創新可持續發展戰略，即企業可持續發展的核心是創新。企業的核心問題是有效益，有效益不僅要有體制上的保證，而且必須不斷創新。只有不斷創新的企業，才能保證其效益的持續性，也即企業的可持續發展。橫向並購，是指生產或經營同一類產品的企業間的並購。 （2）文化持續發展戰略 所謂文化可持續發展戰略，即企業發展的核心是企業文化。企業面對紛繁變化的內外部環境，企業發展是靠企業文化的主導。 （3）制度持續發展戰略 所謂制度可持續發展戰略，是指企業獲得可持續發展主要源於企業制度。 （4）核心競爭力可持續發展戰略 企業核心競爭力是指企業區別與企業而具有本企業特性的相對競爭能力。而企業核心競爭力可持續發展戰略是指企業可持續發展主要是培育企業核心競爭力。 （5）要素可持續發展戰略 要素可持續發展戰略認為企業發展取決於以下幾種要素： 人力、知識、信息、技術、領導、資金、營銷。 房地產行業存在兩個根本特點: 首先 住宅兼有社會和投資屬性 是生活必需品和改善生活質量的重要元素也投資獲利的載體。其次 中國正處於城市化進程中 居民的購買力穩步增長 住房貨幣化改革的進一步深入和購房信貸業務的健康發展將推動住宅需求長期持續增長。鑒於房地產業在國民經濟中的重要地位政府的調控是行業發展中不可忽視的一個重要因素 但它的出發點是防範市場波動帶來的風險。房地產規范政策的相繼出台、消費者.
③ 企業發行債券的成本包括哪些
1、發行利率：
按年付息，票面利率受期限品種、主體資質、信用評級、增信措施等影響差異較大。實際發行利率水平視發行時市場情況而定
2、中介機構費用
保薦費：公司債券實行保薦制，需支付保薦費用
承銷費用：發行人支付給主承銷商的承銷牽頭費和支付給承銷團所有成員的承銷傭金
受託管理費用：公司債需聘請債券受託管理人，目前要求由保薦人擔任
評級公司評級費：按照中國人民銀行徵信局要求，需評級公司出具評級報告
律師事務所費用：需聘請律師出具法律意見書
會計師事務所費用：由於不需要出具特殊的報告，一般不額外增加費用
3、其他費用
登記託管費：公司債券發行和存續期內，發行人需支付登記託管和兌息手續費，具體數額根據發行規模確定，由中證登收取
發行推介費：發行推介費用包括發行的初步詢價和路演推介所產生的費用，費用因路演的范圍和規模而異，IPO的發行推介費用一般為100-300萬元，但考慮到債券路演通常范圍和規模較小，因此費用會相對較低，大約為50萬元（也有部分債券發行時不採用路演推介的方式，則此項費用為零）
信息披露：包括刊登募集說明書摘要及發行公告、網上路演公告、利率確定公告、上市公告書等費用
宣傳費用（可選）：包括發行儀式、上市儀式費用；紀念品費用；總結會等費用
對一個5年期債券而言，除利息費用外，中介機構費用以及其它費用約增加年融資成本0.3－0.4%
④ 萬科為什麼發行公司債券
因為房地產公司的特性，使其都需要強大的現金為後盾，開發一個房地產項目，從拿地開始、到工程施工等都需要佔用現金，要一直到預售了才能回籠現金流；所以房地產公司的負債率都比較高；房地產公司在銷售成品之前就需要向銀行借貸，即間接融資；如果是上市公司，它一般也會通過發行債券來直接融資，其成本還要低於向銀行借貸的間接融資。
參考資料：玉米地的老伯伯作品，拷貝請註明出處 。