融創房地產債券

① 融創中國凈負債率大幅下降至96%

融創中國日前公布2020年業績報告，報告顯示，2020年全年，融創錄得營業收入2305.9億元（人民幣，下同），同比增長36.2%；歸母凈利潤356.4億元，創歷史新高，同比增長36.9%；每股盈利7.82元，同比增長30.6%；預計每股分紅1.65元，同比增長33.9%。
2020年，融創錄得合同銷售額5753億元，穩居行業第四，核心城市保持領先優勢，其中在12個城市銷售金額排名第一，另有25個城市排名前五。
各項經營業績穩健增長的同時，融創憑借戰略優勢和堅實基礎，持續優化資本結構。2020年底，融創凈負債率大幅下降至96%，非受限制現金短債比提升至1.08，剔除預收款項後的資產負債率下降至78%。兩項指標成功達到「三道紅線」政策標准，一年期內超預期迅速降至「黃檔」。截至2020年底，融創在手現金1326億元，非受限制現金超額覆蓋短期債務，流動性充裕。
與此同時，融創以卓越的拿地能力強化土儲競爭優勢；高品質產品和服務持續領跑行業；「地產+」產業能力日益凸顯，行業綜合競爭優勢進一步得到鞏固。
2020年，國家對房地產行業堅持「房住不炒」的調控目標，並出台「三道紅線」等長效調控機制。疫情後，房地產市場快速復甦，土地市場保持較高熱度，同時，市場分化也在持續加劇。
實際上，自2019年下半年起，融創結合自身發展階段的要求，已開始主動執行「降杠桿、優化資本結構」更加均衡高質量的發展戰略，盈利能力不斷提升、資本結構持續優化。因此，融創的「降杠桿」取得超預期成果。
多年來，卓越的拿地能力以及對於周期的精準把握，始終是融創發展的核心競爭力之一。2020年，在競爭激烈的土地市場，融創發揮多元的拿地優勢，堅持高標准拿地策略，鞏固高質量土儲優勢。截至2020年底，融創土地儲備約78%位於一、二線城市，平均土地成本僅約4270元/平方米。2021年，融創全年可售貨值預計超過9000億元，其中超過78%位於一、二線城市。
在持續獲取高質量土地的同時，融創持續推動產品創新升級，產品力保持行業領先。2020年，圍繞主力客群年輕化及科技化發展趨勢，融創在高端精品定位的基礎上，持續升級戶型、社區、服務等方面的功能，打造"IAMI"年輕化生活新主張。2020年，億翰智庫「中國房地產超級產品力研究成果」中，融創位居產品力榜首。
同時，融創的「地產+」在行業內也已逐漸呈現出蓬勃的生命力和競爭力。
2020年11月19日，融創服務控股有限公司（以下簡稱「融創服務」）成功登陸港交所，加速建立物管行業頭部企業的競爭優勢。
融創服務盈利能力不斷提升。2020年錄得營業收入46.23億元，同比大幅增長約63.5%，三年復合增長率達58%；歸母凈利潤6.20億元，同比大幅增長約129.6%，三年復合增長率達152%。截至2020年底，融創服務物業管理服務收入在總收入中的佔比大幅提升至60%。此外，社區生活服務多元發力，業績逐步顯現。
得益於母公司的強力支持，高品質綜合服務能力、多渠道多業態的外拓能力，融創服務規模收獲確定性增長。截至2020年底，融創服務在管建築面積約1.35億平方米，同比增長155.1%，合約建築面積約2.64億平方米，同比增長67.2%；考慮母公司土地儲備面積後的合約建築面積近4億平方米。
2020年，融創文旅通過開放式經營、主題夜遊、業態權益互通、構建「融創文旅俱樂部」線上會員平台等持續創新的經營策略，疫情後業績得到快速恢復。2020年下半年，客流量同比提升33%，全年總客流超1億人次；2020年收入約38.8億元，同比增長36%，管理利潤達約6.27億元，同比大幅增長311%。
在融創文旅眾多產品業態中，融創冰雪依託四季運營優勢，已完成市場提前卡位，目前，布局全國18個城市，規劃18個滑雪場，其中7個滑雪場已開業，總接待333萬人次。目前，融創已成為國內最大的室內冰雪運營商。與此同時，融創整合已創立二十餘年的超級冰雪IP-哈爾濱冰雪大世界，打造集室內、室外於一體的冰雪娛樂度假目的地。
融創文化也在2020年取得長足發展。期間，融創文化不斷完善業務布局，堅定超級IP長鏈運營模式，圍繞真人電影、真人劇集、動畫電影、動畫番劇、短視頻五大賽道持續進行深度布局和優質內容項目製作。目前，融創文化已完成七大動畫工作室布局，並在影視領域實現頭部內容項目的穩定輸出。旗下Base首部原創動畫電影《許願神龍》2021年1月上映後，收獲超1.6億元票房；2021年春節檔，融創文化參投的影片《刺殺小說家》和《熊出沒·狂野大陸》，分別收獲超9.83億元和5.75億元的票房。

② 樓市調控再升級，地產、物業股市值一日蒸發超千億

進入7月，樓市調控突然越發嚴厲了，從中央到地方，新一輪的問責、打補丁已經開始，限購、限貸、監管統統升級。

疊加三道紅線、兩集中等調控政策，有地產界人士表示，房地產正在迎來過去幾年最嚴厲的調控，影響不可小覷。

讓開發商和市場早就感受到了政策面的涼意，而地產股更是首當其沖，先「跌」為敬，年初至今已跌去了16%；而現在，調控風暴更延伸到了開發商的後花園——物業板塊。

上周末對教育板塊的整治，成了壓垮駱駝的最後一根稻草。周末後的第一個交易日（7月26日），「地慘」板塊再度創下年內新低，板塊指數直逼2018年股災。而物業股也因在樓市整頓范圍之內，迎來罕見大跌，世茂服務跌了20%，碧桂園服務也下挫16％。

調控瞄向大地產

與過往調控僅在樓市不同的是，這一次調控更加全方位了，瞄準的是「大地產產業鏈」。

7月23日，住房和城鄉建設部等八部門聯合印發通知，要因城施策，重點整治房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務四方面問題。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，建立「穩地價、穩房價、穩預期」的長效機制，就需要建立覆蓋開發、銷售、租賃、物業等全鏈條的監管覆蓋范圍，直至在房地產市場秩序領域，建立長效機制，打斷投資炒作、鑽空子的念想。

地方調控也毫不放鬆。上海又打出一套組合拳，提高房貸利率、規范二手房交易等等，繼續為樓市打補丁。

在7月23日上海出台調控政策的同日，紹興、杭州等城市也應聲加碼，給樓市戴上緊箍咒，調控之勢只增未減。

不過這樣的調控顯然超出市場的預料，經過周末的發酵，不僅「地慘」板塊在周一繼續遭到投資者的遺棄，就連火了兩年的物管板塊也遭遇罕見的暴跌。

房地產（中信一級）指數在7月26日這天下跌了4.21%。連萬科A都跌了7.57%，告別了22走向21，保利地產也跌了6.64%，收於10.41元/股。

從年初到現在，該指數共下跌了16.2%，與2018年金融危機時的低點僅一步之遙。也難怪「地慘」板塊今年以來就一直遭受投資者的遺棄。

物業股則是通知出台後才大幅下跌的。截至7月26日收盤，碧桂園服務跌幅16.60%、融創服務跌幅13.87%、世茂服務跌幅19.55%、時代鄰里跌幅11.11%、旭輝永升服務跌幅17.47%、金科服務跌幅18.15%、華潤萬象生活跌幅14.07%、中海物業跌幅14.07%。

從上面這組數據也可以看到，基本上各家都蒸發掉了10%-20%的市值，無論行業內大哥還是小弟都沒能倖免。很快摩根士丹利對於這場突發的股災做出了判斷，對內地物管股行業的看法，從原來的「吸引」降至「符合預期」。

美銀證券對此也打出問號，隨著內地物管股即將公布中期業績，市場將持續作價值重估，但預期在眾多潛在負面因素下，中期業績將是「驚多於喜」。

也有分析人士表示，物業股近期低迷，是受到近期中小物管企業上市的影響，投資者對已上市的公司價值存在疑慮，而通知讓這種疑慮被進一步放大，認為行業將遭受政策打擊。

行業分化將持續

房地產行業已經變天了，投資者對此已有共識。

「地慘」板塊的持續下跌、物業板塊在經歷兩年熱潮後的踟躕，乃至房地產的上下游產業鏈的下跌，大地產產業鏈最近在資本市場上的表現已不盡人意。

要知道，地產板塊在2016年後也是經歷過一年半的大牛市，不少投資者從碧桂園、融創身上都賺到過幾倍甚至十幾倍的收益。這些投資者對房企都曾有過信仰，認為股價會隨著規模、利潤的擴大永遠漲，但到如今，這些投資者卻在撤離。

投資者看到的是，房企正在不斷地暴雷，從華夏幸福到泰禾，再到最近的藍光發展、協信等等，整個行業正在不斷出清。

而像恆大等過去草莽增長的房企，也在「三條紅線」之下現了原形，以至於整個行業都出現了信心危機。陽光城舉報債券做空，融創接連出手回購，為的都是穩住投資者的信心。

分析人士認為，經過本輪調整之後，市場對房地產行業的擔心已經過度了，這次不是像2008年一樣是全局性、系統性的風險，整個行業在分化。本輪地產的信用風險可以通過快速銷售回款解決。

天風證券陳天誠指出，隨著「因城施策」常態化，政策穩定性提高，行業風險溢價率將下降，行業融資端的再收緊，或進一步催化企業間的分化。

陳天誠認為，三道紅線將在未來三年深刻改變房企經營行為，過去以高預期毛利率為主的強投資公司的表現，將弱於低毛利率投資預期的強運營公司。

假以時日，甚至到今年底，房地產十強、30強、50強的公司，座次將重排。

這樣的變化也正發生在物業股之上。碧桂園服務收購藍光嘉寶服務控制權、融創服務收購彰泰服務80%股權等，據克而瑞不完全統計，在今年上半年裡，物管行業的收並購總額接近133億元，超過去年全年的100億元。整個行業也從「大魚吃小魚」轉向「大魚吃大魚」。

也有一些房企希望趕著上市的最後窗口，將自身物業拆分上市。但最後雖然成功上市了，估值卻不再有前兩年上市的物管企業享受的高估值。從市場表現看，已上市的物業股中，頭部的企業的估值能在40倍PE往上，而今年上市的企業則普遍在10倍PE左右。

有地產分析師指出，產生這樣的分化，主要是因為認為這些中小物業最後逃不開被並購的命運，或者說和頭部物管企業相比，不具備競爭力，因此估值也就處於非上市公司估值的水平。

中金則認為，調控涉及物業的政策，為行業監管政策的一貫延續，目的是持續引導行業規范化、市場化發展，有利於合法合規經營、具有市場化競爭力的頭部企業進一步擴大份額。

如中信證券所說，中國市場異常龐大，空間具有不可移動的特徵，圍繞特定區域開展高密度布局，甚至參與制定智慧城市的標准，確實有可能誕生獨特的，有競爭力的頭部公司。

③ 12家房企9月底前提交降負債方案，控債方式是什麼

人民銀行和住建部在北京攜手找房企談話刷爆了網路，特別是三條紅線的發布讓所有房地產企業瑟瑟發抖，眾所周知房地產開發，肯定會涉及到融資，有融資就一定會有債務產生，於是控制債務就是這場談話的主要話題，根據媒體報到，當天就有12家龍頭型房地產公司被要求在9月底之前把降債方案拿出來，這明顯就是逼迫他們在樓盤開發上限制速度了。

媒體報道，12家需要拿出降債方案的企業為：碧桂園，恆大，萬科，融創，中糧，保利，新城，中海，華僑城，綠地，華潤，陽光城。

這12家裡面最危險的就是恆大，融創，綠地，中糧，因為他們已經越3條線了。如果不能拿出有效方案，那麼他們的房地產業務很快會因為資金問題被迫停止。

另外還有小道消息，在資金的監控上，要是房地產企業拿地和銷售額之比超過40%或者連續3年經營性現金流是負的，還得解釋拿地的錢是從哪裡來的。

這一次央行和住建部給的壓力非常大，有相關人員表示，位於紅色等級的企業，最好的辦法就是在銷售面上放水，將大量資金回籠，使財務方面有一個穩定的平衡關系。

④ 同是套現630多億富力入局讓63歲的王健林贏得了時間

萬達商業出售77個酒店項目給富力地產，這一消息是融創中國董事長孫宏斌上台宣布的。

這8期信託產品同為「至信316號萬達廣場投資集合資金信託計劃」，認購民生信託設立的至信317號、318號、319號、320號、321號單一信託，最終投向於北海萬達廣場、撫州萬達廣場、九江萬達廣場、雅安萬達廣場和遼陽萬達廣場，周期以24個月為主，利率多為7.3%，萬達商業擔保收益，承諾補足差額。

民生信託未披露至信317號、318號、319號、320號、321號信託產品的具體信息。沒有通過公開渠道搜索到上述萬達廣場項目募資的總額。

2017年以前，萬達商業的信託產品多以項目公司股權和債權為投資標的，少有針對在建項目的融資。這背後是房地產開發企業融資強監管的大環境變化。

央行數據顯示，金融去杠桿在房貸領域的效果從2017年一季度數據已有體現。今年一季度房地產貸款（包括個人住房貸款以及房地產企業開發性貸款）新增1.7萬億元，仍占同期新增貸款的40.4%，但比2016年底低4.5個百分點。房地產開發貸款余額7.54萬億元，同比增加了7.4%。

除去銀行貸款的收緊，房地產企業債、房地產私募、增發等途徑也受到證監會、交易所、發改委等部門的聚焦。包括華夏幸福、融創和萬達等在內的頭部房企也不得不進行房地產信託融資。

萬達的交易方融創也在拓展房地產信託渠道。據報道，2017年初至今，融創累計發了9隻信託產品，數量是過去兩年的總和還多。其中，在售信託產品3隻，總涉資數十億元，多數投向具體項目開發建設。

事實上，房地產信託也受到銀監會嚴查。4月中旬，銀監會下發《2017年信託公司現場檢查要點》，明確將「違規開展房地產信託業務」列入檢查要點，包括是否通過股債結合、合夥制企業投資、應收賬款收益權等模式，變相幫助房地產開發企業融資規避監管要求。

業內人士分析，信託融資只是權宜之計，萬達商業輕資產模式還將另闢蹊徑。2016年公司年會上，王健林曾闡述萬達廣場輕資產模式分為兩類：投資類萬達廣場，即投資者「拿錢下訂單」，萬達負責找地、建設、招商和運營；合作類萬達廣場，投資者出地又出錢，萬達出品牌，負責設計、建設、招商、運營，凈租金七三分成，投資者佔七成，萬達佔三成。

王健林認為，合作類萬達廣場是輕資產模式的最高級。他提出：今後每年最多開50個萬達廣場。其中，重資產項目要減到5個左右，合作類項目確保簽約20個以上，上不封頂。

早前，萬達與富力已經達成合作類萬達廣場的協議。萬達集團官網顯示，從2017年到2021年，萬達商業和富力地產每年要合作開發5個商業綜合體，5年投資300億元，共開發25個商業綜合體項目。這筆交易是在2016年底敲定的。萬達主要負責規劃設計、招商運營及部分投資，使用萬達廣場品牌。富力地產負責項目主要投資、建設。

在三方協議簽署現場，王健林還披露了萬達商業的負債狀況：貸款4000億元完全是一個錯誤概念，本次轉讓後，萬達貸款加債券2000億左右，賬面現金1000億元，不包含13個文旅項目300億元。本次轉讓回收現金680億元。賬面現金合計約1700億元，萬達商業決定清償大部分銀行貸款。

這是萬達商業從港股退市以來第一次公開其負債情況。目前，萬達商業仍處在A股IPO排隊階段，以地產運營服務商自居，而非初創時的房地產開發企業。

不管怎麼合作也好轉讓收購也好，只要讓企業能夠盤活就是最好的結果。

⑤ 融創集團2017年半年業績凈負債率達260% 融創借得起也還得起嗎

看發展前景。其股價一直飆升，說明市場看好。

⑥ 房企融資風險凸顯是真的嗎

倪鵬飛表示，雖然近一年來房地產相關資金不斷收緊，但房企各項融資規模依然高於同期，面臨資金鏈與信貸違約風險。

報告指出，房企負債率高企，已經達到或超過警戒水平。Wind資訊數據顯示，截至9月底，A股136家上市房企負債合計達6.04萬億元，同比增加23.21%。36家房企資產負債率超過80%紅線，佔比近26.5%。其中，融創資產負債率高達92%，恆大、綠地、碧桂園等龍頭房企也普遍接近於90%。值得一提的是，上市房企有息負債也整體攀升，截至9月底，136家房企有息負債總額達2.7萬億元，較2016年的2萬億元相比，同比增幅高達37%。

除負債外，信貸來源變化明顯。報告顯示，2016年9月份以來，房地產開發資金來源中個人按揭貸款增速下降迅猛，同比增速由2016年6月份的51.4%降至2017年9月的1.3%，但與之相對應的是，房地產開發資金來源中國內非金融機構貸款增速大幅增加，同比漲幅由2016年的7.2%增加至2017年8月的38.3%。

倪鵬飛表示，在目前房企總體負債率高企，資金集中兌付壓力加大的背景下，樓市大幅波動會影響企業資金鏈安全，進而影響金融機構，因此，應加大對資金投向的管控，促進房企降低高杠桿資金佔比。

⑦ 佳兆業事件為什麼令人唇亡齒寒

據公告與報道，佳兆業當前在深圳的所有項目都處於禁售、限制之列，等於說這家公司的深圳業務已經休克。佳兆業只是被告知，深圳當局對自己做出了這樣的行政決定，卻未獲得足夠明確的解釋、告知與行政文書。
攸克君知道這對於佳兆業意味著什麼。當佳兆業把限售待遇與自己的命運公告給投資者後，媒體記者便熱衷於開始計算佳兆業的多種死法，是的，死刑正在降臨這家總部位於深圳、以城市舊改為主要業務的上市房企，但是死刑核准書還沒有送達，或者乾脆中途丟失了，又或者，乾脆就沒有出爐。
攸克君也知道這對於其他深圳房企意味著什麼——發生於佳兆業身上的這類司法與行政怪相，也可能在某一天的傍晚降臨到你們的頭上。
有兩個基本事實讓這一切變得更加令人震驚。
第一個，發生地是在深圳。大家都公認，深圳市的創新與法制意識是領先於國內其他大中城市的，公務員的法制意識也相對其他城市更加「公務員化」。但是，就是在這樣一個城市，因偵辦案件，以「防止控股股東轉移資產」的名義，對於一個在香港上市的房企核心資產進行休克處置，而不惜把必要的行政程序、理由與合法合理性置於不顧。
在佳兆業前實際控制人郭英成去職主席、將其股份降低至單一第二股東位置之後，深圳市府仍然升級處置措施，這一動作既顯示出當事者涉及的事態在擴大，也顯示出一定程度的行政「惡意」，更顯示出當局應對此類事態的經驗與工具不足，以及手段的簡單粗暴。
第二個，佳兆業前主席郭英成究竟涉案幾許、是否涉案，並不明朗，但在媒體輿情中，大多猜測其與深圳舊改有關。舊改在中國現在及未來，都將是一個朝陽產業，但是它的復雜性、涉及面都遠遠超過傳統的房地產開發，它的核心特徵就是政府資源密集。
以佳兆業個案來推導舊改的整體風險，雖然邏輯並不嚴謹，但是它折射出的問題卻是普遍性的。
總之，引爆一個貪腐案應有程序，只有當它行走在程序的軌道上，才能確保它是定額爆炸，而不是將自己本身變成了沒有控制力的炸彈。
不久之前，攸克君寫了地產商今年最大的對手，不是同行，不是市場調控，而是喝咖啡。我們不知道，深圳相關部門發出的資產凍結令是否有有效期，是否有足夠法規依據，但是，它確實正在製造一個令人不安的先例，這個先例將對深圳市的投資環境產生難以量化的影響，我相信，在大家將談論的焦點放在佳兆業自身的後果上時，更多的企業其實在關注另一件事情。

⑧ 半年狂甩1000億孫宏斌為何不差錢

鏈家、樂視、萬達，大小標的通吃，一概收入囊中。2017年以來，孫宏斌用於收購土地和投資的錢，已達1000億元。

許多人驚呼——順馳又回來了！對於這種說法，孫宏斌則在數個場合表現出甚是反感。順馳是孫宏斌在1994年創立的第一家地產公司，曾靠擅長現金流管理而快速超越對手，甚至劍指萬科，但在2006年宏觀調控時，因現金流枯竭而轉賣他人。

2017年7月19日，融創和萬達在北京萬達索菲特酒店舉辦簽約儀式。原定於下午4點的簽約儀式，被推遲了1個小時。富力地產臨時加入了簽約，代替融創接下了萬達的酒店資產。

⑨ 融創凈資產負債率高達121% 為什麼沒倒閉

由於 資產負債率=總負債/總資產，總資產=總負債+凈資產
所有公式變一下就是：（凈資產+總負債)/總負債=1/資產負債率

凈資產/總負債+1=1/資產負債率
現要求 凈資產/總負債>1
所以 1/資產負債率-1>1
即 1/資產負債率>2
即 資產負債率<50%
換句話說就是銀行要求企業資產負債率必須小於50%