債券市場可破解保障房融資困局

⑴ 央行公告了降息、降准，請專業答復，對債券市場是利好嗎對可轉債是利好還是利空。

降息，社會融資成本降低，如果債券回報率不變，這對債券市場是一件好事。很簡單，存戶都去買回報率高的債券。降准只是銀行開閘放錢，對債券市場的影響不確定，可能會有更多資金流向證券市場。
加息的影響是多方面的，單一的利空利好是不恰當的，因為經濟傳導有其規律，利好利空也可以相互轉化。
但在短期內加息對股市是利空，因為加息抑制資產的價格，是對過熱的經濟和高通脹的控制，同時貸款利息的提高增加了企業的融資成本，利潤也會減少，當然會對股票價格有不利影響。你也看到了，加息未必就能立刻把股市拉下來，股市經過短暫調整後又上去了，就是因為目前處於階段性牛市中，越加息，牛越蠻。
加息對銀行來說是利好還是利空主要看加息的方式，非對稱加息只加存款利息不加貸款利息，那絕對是利空，因為銀行籌資成本增加，反之，只加貸款息不加存款息，是利好，因為收入增加。這次加息之所以是利好，因為沒有加活期存款利息，而銀行大部分都是活期存款，中長期存款佔比更小，所以對成本影響較小，但是貸款利息增加了，今年銀行放貸不少，收入當然增加了。從加息上看，國家也沒有打壓銀行，主要打壓的對象是房地產，你看房地產股在加息後的慘狀，因為他們是專門靠從銀行貸款維持的，加息是滅頂之災。
加息之後，資金成本被推高，債券收益率也隨之上漲，也就是持有債券的人手裡的債券折價了，這你得知道債券價格和收益率的關系。另外，加息是為什麼，是經濟復甦可期，是控制通脹逾預期，大家一個是觀望，可能進入加息周期，以後會有更高收益率的債券，而且經濟向好，投資者會把資金投向更能賺錢的股市和大宗商品，短期來說債市當然是利空了。但是如果就這一次加息，後面肯定會引來債市反彈，如果連續加息，那債市只能繼續走低。
至於黃金，和其他大宗商品價格和美元的走勢是蹺蹺板，最近幾個月，人民幣兌美元升值3%以上，亞洲其他貨幣兌美元升值更多，投資者拋售美元買入大宗商品進行保值增值，包括黃金原油在內的大宗商品不斷走高。中國先於美國加息，美元反彈，投資者拋售大宗商品買入美元，這樣，對金市也就是利空了。

⑵ 城投債的募投項目若不用於保障房建設，是否需要根據1388號文出具說明

是這樣的，必須在政府同意發債的文件里明確提到保障房資金已經落實，要不然該文件需要重出

⑶ 房地產如何利用融資政策調整破解這種畸形發展市場困局

就看是在哪個地區，具體什麼政策，未來前景，當然，是你房地產如今的銷售情況

⑷ 全國首單公租房類REITs成功發行

2021年8月18日，全國首單公共租賃住房類REITs產品——「國開-北京保障房中心公租房資產支持專項計劃」（下稱專項計劃）成功發行，開啟了公租房REITs的新篇章。
「國開-北京保障房中心公租房資產支持專項計劃」由國家開發銀行和北京金控集團擔任專項計劃統一協調人，國開證券為專項計劃管理人和主承銷機構，北京保障房中心為專項計劃資產服務機構，首都建設投資引導基金擔任基金管理人，底層資產為北京保障房中心持有的公共租賃住房。本次專項計劃優先順序證券評級為AAA，期限18年，發行規模4億元。
作為全國首單公租房類REITs產品，本次專項計劃得到了證監會、上交所等主管部門的悉心指導，以及北京市政府和各級單位的高度重視與大力支持，為公租房資產開展類REITs融資所涉及的各個環節，包括資產估值、資產轉讓、稅務處理等探明了道路，為公租房資產合法合規開展類REITs融資進行了有益探索，為公租房公募REITs的推出起到了重要的引導作用。
公租房是指由國家提供政策支持、限定建設標准和租金水平，面向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新進就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員出租的保障性住房。公租房租金水平一般低於周邊其他類型租賃住房租金水平。
本次專項計劃具有諸多創新特色：通過市場化方式創新使用類REITs作為融資工具，有效盤活了存量公租房資產，提升了公租房依靠自身現金流融資的能力；由資產評估價值決定公租房的融資規模，提升了公租房資產依靠自身價值融資的空間；存續期只付息不還本的產品結構，降低了公租房企業的負債償還壓力；類REITs融資提升了公租房企業的融資能力，加大了對中低收入家庭住房的支持力度，對拓展保障性安居工程融資渠道、促進住房租賃市場健康可持續發展、建立「多主體供應、多渠道保障、租購並舉」的住房制度具有重要引導與示範意義。
本專項計劃的資產服務機構——北京保障房中心作為北京市進一步深化住房制度改革，探索創新市場化、專業化保障性住房供應和管理機制的住房保障政策實施平台和落地平台，主要承擔市級保障性住房投融資、建設收購和運營管理三大職能。北京保障房中心成立之初即確立了「政府支持、市場化運作、可持續發展」的企業發展戰略目標，緊緊抓住保障和改善民生這個根本，從無到有、從有到強，在高標准完成市委市政府賦予職能使命的同時，創造了卓越的社會效益，樹立了良好的企業形象。經過十年的發展，北京保障房中心已成長為首都重點骨幹企業，在破解特大型城市住房保障問題、促進北京加快建設國際一流的和諧宜居之都等方面發揮了積極作用。作為北京最重要的公租房持有主體，目前北京保障房中心資產總額超1200億元，所有者權益超520億元，持有公租房項目120餘個，房源13萬余套，投入運營項目百餘個，代持共有產權住房政府產權份額近5萬套，累計幫助20多萬居民改善了居住生活條件。
本次專項項目協調人為國家開發銀行和北京金控集團。國家開發銀行為我國中長期投融資領域的主力銀行，以「增強國力、改善民生」為使命，緊緊圍繞國家經濟重大發展戰略，發揮中長期投融資和綜合金融服務優勢。保障性住房建設是重大民生工程，開發銀行大力支持保障性住房建設。截至2020年末，累計發放保障性住房貸款4.98萬億元，切實發揮保障性住房融資主渠道作用，近年來，開發銀行落實國家租購並舉戰略部署，加大力度推進租賃住房建設，因地制宜設計融資模式和金融產品，積極推動住房租賃融資模式創新。
北京金控集團於2018年10月19日注冊成立，為北京市管金融企業，被人民銀行定為全國5家金控公司模擬監管試點機構之一。成立以來，堅持「服務百姓生活、服務首都發展、服務國家戰略」的金融價值觀，致力於建設國內領先、國際一流的金融投資控股平台，著力打造科技驅動、面向未來的智慧金融綜合服務體系。集團按照「持牌金融機構為『骨架』、投融資業務為『肌肉』、金融科技板塊為『大腦』」的戰略布局，以金融科技為核心發展動力，爭取在普惠金融和科技金融領域實現全國創新引領，服務首都「四個中心」和「兩區」建設。
專項計劃管理人國開證券為國家開發銀行控股的證券公司，是開發銀行「投貸債租證」綜合金融服務中重要的一環。依託開發銀行在中國債券市場的「旗艦」地位與綜合經營優勢，國開證券充分發揮客戶、銷售渠道、人力資源等多方面協同效應，有效凝結各類優勢業務資源，為客戶提供覆蓋資本市場的豐富金融服務。截至目前，國開證券已發行資產證券化產品超過3000億，產品涵蓋鐵路專項、保障房專項、扶貧專項、綠色專項等國家重點支持行業和領域。其中公租房資產證券化產品發行單數市場佔比70%，發行規模市場佔比超過80%。
基金管理人首建投基金秉承「匯聚資本能量、創新金融機制、服務國家戰略」的使命，以國家重大基礎設施建設為著力點，引導社會資金參與市政重大基礎設施項目投資，通過專業化基金運作管理，推動國家基礎設施建設，釋放市場需求，激發市場活力，助力經濟發展，最終實現增強城市綜合能力，提高人民生活水平的長遠目標。
（CIS）

⑸ 央行支持房企在銀行間市場發行債務融資工具會給房地產企業和銀行間債券市場帶來怎樣的好處

央行支持房企在銀行間市場發行債務融資工具，是政府的一種經濟調節手段，政府運用手段去介入不是沒有原因的，是經過深思熟慮的，我覺得這個政策對房地產市場和中小企業都有好處的。

• 一定程度上降低風險

我們的政府已習慣於用行政法規干預市場。新的團隊正試圖改變，但不可能打破這個系統。在證券化之後。

央行可以通過買賣、引導類型等來實現相對准確的經濟調整。

總結：這個政策的出台有它道理，我認為還是對各個利益集團有諸多好處的。

⑹ 如何破解融資難

緩解融資難、融資貴問題，首先需要深入分析問題產生的根源，並充分認識到阻礙融資難、融資貴解決的限制性信念。現實中，我們容易傾向於用替代的辦法來應對，如政府（政策性銀行、財政部和央行）替代市場，通過國際市場替代國內市場直接提供低廉資金供給，用另一種行政性要求替代原有的行政性要求，如要求金融機構為特定群體提供低廉資金等。替代性應對，並沒有直面問題根源，只是改變了問題的表現形式。問題是一面鏡子，正面應對有助於提升自身的實力。美國忍受了20世紀80年代的高利率，日本直面70年代高油價，德國經歷了90年代的低工資，推動本國艱難轉型，建立經濟「新常態」。解決我國當前的融資難、融資貴，根本上要允許必要的經濟調整，允許市場機制正常發揮作用，減少非市場因素在利率決定中發揮作用的程度。
一是要區分好的、合理的和壞的融資難、融資貴。應對融資難、融資貴，首先需要區分好的和壞的融資難、融資貴。有利於市場出清、有利於市場化的隱性成本外顯，是市場機制的必要組成部分，是好的融資難、融資貴，主要反映經濟下行風險、金融機構業務下沉風險的融資難、融資貴，是合理的，應以平常心對待，允許市場的必要調整。主要反映體制機制缺陷的，尤其是行政干預、隱性擔保介入價格調整，是壞的融資難、融資貴，應堅決從體制機制上改進。
二是理清政府債務、及時市場退出和必要的債務重組。一是宜借理清政府債務，打破地方政府債務—房地產—影子銀行自循環，重構政府和市場關系。二是鼓勵市場及時出清。嚴格預算約束，在合理控制惡意「逃廢債」前提下，允許不具清償能力的企業及時退出市場。三是推動必要的企業債務重組。考慮到我國處於經濟轉型和階段轉換的關鍵期，為避免陷入僅靠市場力量導致「泥沙俱下」的過於慘烈的調整方式，有必要藉助我國政府的行政優勢，在負債方清算前，在資產方做好分類處置，區分好壞企業、好壞資產，推動銀行主導的必要的企業債務重組。
三是統一監管，規范國有企業行為，推動金融市場化。一是統一監管。盡快打破監管的部門分割。相同的市場行為，應適用相同的監管原則，避免畫地為牢式的監管競爭。短期內，可針對資產管理業務出台各個部門都適用的基本原則。根據需要，可推動監管部門的機構改革，實現統一的、功能和機構監管相結合的監管模式。二是規范國有企業行為。我國宜進一步規范國有企業的財務行為，對其從事的金融行為（包括通過財務公司等下屬金融機構，通過商業信用進行的資金融通行為），加強反壟斷管理，防止實體經濟的壟斷力量滲透到金融領域。三是進一步推動金融市場化。放寬機構、產品和市場的准入，推動金融市場化，加速市場的交叉、融合和分層，在金融實踐中，真正區分股權、債券及夾層融資。逐步減少政府行政管理帶來的資金配給和成本效應，通過改革消除存貸比、合意貸款規模、資本充足率及法定存款准備金率等給金融機構帶來的超過國際平均的運營成本。
四是有序打破剛性兌付，完善國家穩定體系。首先，打破剛性兌付應先於建立存款保險制度。剛性兌付幾乎是事實上沒有上限的100%隱性擔保，而且還可以享受風險資產的高收益。按照目前設計的存款保險制度，只能對50萬元以下存款提供100%的顯性擔保。如果兩者共存，存款可能會大規模轉移出銀行體系，帶來巨大宏觀風險。其次，應盡快有序打破剛性兌付。打破剛性兌付，可從民企開始，逐步過渡到不納入地方政府預算的私募產品，再到信託和非銀行理財產品，最後是公募債券。要管理好市場預期，通過利息損失、債務重組等方式，逐步提高市場對信用風險的切實體會。再次，我國應完善社會穩定體系。我國宜盡快建立存款保險制度，完善證券、保險三個行業的中小投資者保護基金和信託業的保障基金，理順央行的流動性救助、財政危機救助、社會救助和救濟等經濟社會穩定體系。近期應盡快建立必要的流動性資金池，解開由擔保、債務形成的不合理資金鏈困局。
五是加速經濟轉型。以原有經濟結構為基礎的資產泡沫（自循環）不斷膨脹，像一個黑洞似的不斷吸引著社會資源，通過成本和風險的抬升，擠出其他企業，增加系統的脆弱性。加快推進改革，加速經濟轉型，直面系統切換過程中「破」和「立」的關系，完成階段轉換，是融資難、融資貴的根本出路。

⑺ 傳統融資渠道受限房企如何籌資

由於發債、銀行貸款等傳統融資渠道受限，房企不得不變著花樣來融資。除了向員工發理財產品外，不少房企也開始推員工持股、高管人員期權激勵，而這些的最終目的無非就是兩個字：拿錢。

但今年以來部分銀行開發貸額度緊張甚至直接停擺的消息時有傳出。香港上市房地產開發企業旭輝集團財務人士小張近來壓力很大，因為現在很多銀行開發貸已無額度，只有幾家大行還有一些額度，但對於旭輝這樣的企業來說，開發貸的利率也會較基準利率上浮30%。

而對於非上市非國企的小企業來說，它們已經不在銀行的考慮范圍內了。在一家國有大行工作的彭丹（化名）發現，今年以來銀行對房企規模資質要求可謂步步提升。「一般來說我們都是會選擇排名靠前的大型房企，只是這個標准上半年還是top50，現在已經變成了top20。」

「以前是銀行追著我們走，現在是銀行繞著我們走。」局勢的反轉讓余斌感覺到，地產業的冬天或許真的來了，而且現在還不是最冷的時候。

天風證券分析師高志剛指出，企業內外部資金流受限，考慮到下半年到期和回售壓力加大，如果再融資壓力進一步增大，融資能力弱的中小房企可能面臨流動性風險。

中原地產首席分析師張大偉也認為，現在融資難是事實，但還遠遠沒到最難的時候。

至於什麼時候會觸到谷底？現在誰也不知道。

來源：鳳凰網

⑻ 房地產企業如何走出融資難困局

房企融資破局之道：搭建平台盤活存量，拍賣商票
對於核心房企而言，可開具商票實現圍繞其產業鏈上下游的中小企業供應商的支付。核心房企與外部機構合作，搭建商票流轉專屬平台，為供應商手中持有的商票的變現流轉提供支持，引導產業鏈上機構、個人及認可核心房企信用的社會投資人投資。
對核心房企而言，商票模式優勢如下：
1.不佔核心房企在金融機構授信額度。不涉及新增貸款，不佔用授信額度；
2.不增加(核心房企為承兌人時)或有負債。僅盤活自身應付票據資源(核心房企上下游中小企業供應商持有的應收票據);
3.不增加核心房企財務費用；
4.不影響核心房企在人行徵信系統信息；
5.不受貨幣政策、信貸政策直接影響。盤活商票資源，不涉及監管對於房地產融資的相關政策。
對比傳統融資渠道(銀行貸款、信託及各類資管)，商票模式主要優勢體現為：
1.不體現為借貸；
2.成立條件簡單。只要有支付需求辦妥公司內部支付流程即可。沒有432、發行備案、抵押、會計律師中介介入要求；
3.融入資金使用靈活，沒有針對性限制；
4.規模及時間自主控制。只要是項目對外采購支付范圍內，可依進度隨時辦理；
5.可以公開徵集投資人，易推廣；
6.投資起點靈活性強，易滿足各類投資人需求。
在該業務模式當中，需要解決以下三個問題：
一是商票的真實性問題。前期市場中已經接連出現銀行承兌匯票的「假票」事件，一時間人心惶惶。對於商票而言，其終極風險就是開票企業的支付能力，即能否到期准時兌付。就這一點而言，優質企業的商票市場認可度甚至要高於一般的銀票。通過核心房企與服務機構合作搭建商票流轉平台，為核心房企產業鏈上下游供應商持有的、由核心房企簽發的商票提供二級交易市場，可以在本源上解決商票的真實性問題。唯有經核心房企確認的商票，方可在核心房企與服務機構合作建立的商票流轉平台上架為產品，實現商票的審核及真實性回歸核心房企。
二是商票的最終受讓群體問題。持有核心房企商票的中小企業供應商將商票進行質押，交易以票據收益權為標的進行，可以擴大受讓權益的合格投資人群體。就核心房企而言，其龐大的業主群體，屬於自身產品服務的買受人，對於企業的品牌及信用有充分了解，以及天然的認可，通過合規的方式進行交易，實現業主資源的盤活，一方面可以解決資金來源問題，另一方面，也為業主群體提供了優質的理財渠道及產品。
三是商票的定價問題。當商票最終以票據收益權方式進行交易，可以考慮採用公開拍賣模式進行定價。《中華人民共和國拍賣法》第三條：「拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。」第六條：「拍賣標的應當是委託人所有或者依法可以處分的物品或者財產權利。「商票屬於持票人所有的財產權利，符合《拍賣法》關於拍賣標的的定義，可以通過拍賣形式進行交易。
在業務層面的問題解決之餘，技術層面上的關鍵一環在於核心房企與服務商合作搭建的商票流轉平台。為從源頭確保商票的真實性，該商票流轉平台系統應內嵌至核心房企的官方渠道，如官網、官方微信等，由核心房企把關商票產品的准入，同時可接入業主群體；為合規交易，同時確保交易過程的公開公平公正，該商票流轉平台的系統及結算服務，應由具備相應交易資質的第三方服務商提供。從而在客觀公正的第三方平台交易基礎上，實現資產與資金的閉環化體系管理。
如此，具備優質信用的核心房企，在當前主力融資渠道四面楚歌的態勢下，仍可通過盤活自身積累的產業資源，找到一條新的出路。