『壹』 房地產基金是什麼意思
房地產基金即私募股權，房地產投資基金一般指專注於房地產領域的私募股權基金，是一種面向私有房地產資金進行並購或開發的投資模式。
菁英科普說美國是世界上最早成立房地產投資基金的國家之一，也是金融制度、法律法規相對健全的國家，20世紀60年代,為解決房地產投資專業性要求高、資金需求大、地域性強、流動性差等不利因素，美國出現了由房地產專業機構管理的房地產投資信託基金,其在匯集眾多投資者的資金後進行房地產投資。
『貳』 如何設立一家房地產私募基金，都需要什麼條件，怎樣辦理，辦理流程什麼
1、在某個投資領域（如股票、期貨、外匯、黃金等）有非常豐富的經驗，最好長時間穩定地盈利過。 2、制定包含有資金的募集、投向、分成、風險控制等內容的說明書。 3、有一批支持你的富人，他們給你提供你想要的規模的資金。 4、有一個研究團隊，密切跟蹤市場的變化，制定計劃。 5、有一套精密嚴格的系統，使你的計劃能夠真正執行下去。 6、由於私募處於灰色地帶，應有能力化解一些意想不到的麻煩。 從小做起，量力而行，低調嚴謹。私募基金的組織形式 1、公司式 公司式私募基金有完整的公司架構，運作比較正式和規范。目前公司式私募基金（如"某某投資公司"）在中國能夠比較方便地成立。半開放式私募基金也能夠以某種變通的方式，比較方便地進行運作，不必接受嚴格的審批和監管，投資策略也就可以更加靈活。比如： （1）設立某"投資公司"，該"投資公司"的業務范圍包括有價證券投資； （2）"投資公司"的股東數目不要多，出資額都要比較大，既保證私募性質，又要有較大的資金規模； （3）"投資公司"的資金交由資金管理人管理，按國際慣例，管理人收取資金管理費與效益激勵費，並打入"投資公司"的運營成本； （4）"投資公司"的注冊資本每年在某個特定的時點重新登記一次，進行名義上的增資擴股或減資縮股，如有需要，出資人每年可在某一特定的時點將其出資贖回一次，在其他時間投資者之間可以進行股權協議轉讓或上櫃交易。該"投資公司"實質上就是一種隨時擴募，但每年只贖回一次的公司式私募基金。 不過，公司式私募基金有一個缺點，即存在雙重征稅。克服缺點的方法有： （1）將私募基金注冊於避稅的天堂，如開曼、百慕大等地； （2）將公司式私募基金注冊為高科技企業（可享受諸多優惠），並注冊於稅收比較優惠的地方； （3）借殼，即在基金的設立運作中聯合或收購一家可以享受稅收優惠的企業（最好是非上市公司），並把它作為載體。 2、契約式 契約式基金的組織結構比較簡單。具體的做法可以是： （1）證券公司作為基金的管理人，選取一家銀行作為其託管人； （2）募到一定數額的金額開始運作，每個月開放一次，向基金持有人公布一次基金凈值，辦理一次基金贖回； （3）為了吸引基金投資者，應盡量降低手續費，證券公司作為基金管理人，根據業績表現收取一定數量的管理費。其優點是可以避免雙重征稅，缺點是其設立與運作很難迴避證券管理部門的審批和監管。 3、虛擬式 虛擬式私募基金錶面看來像委託理財，但它實際上是按基金方式進行運作。比如，虛擬式私募基金在設立和擴募時，表面上是與每個客戶簽定委託理財協議，但這些委託理財帳戶是合在一起進行基金式運作，在買入和贖回基金單元時，按基金凈值進行結算。具體的做法可以是： （1）每個基金持有人以其個人名義單獨開立分帳戶； （2）基金持有人共同出資組建一個主帳戶； （3）證券公司作為基金的管理人，統一管理各帳戶，所有帳戶統一計算基金單位凈值； （4）證券公司盡量使每個帳戶的實際市值與根據基金單位的凈值計算的市值相等，如果二者不相等，在贖回時由主帳戶與分帳戶的資金差額劃轉平衡。 虛擬式的優點是，可以規避證券管理部門對基金設立與運作方面的審批與監管，設立靈活，並避免了雙重征稅。缺點是依然沒有擺脫委託理財的束縛，在資金籌集上需要法律上的進一步規范，在資金運作上依然受到證券管理部門對券商的監管，在資金規模擴張上缺乏基金的發展優勢。 4、組合式 為了發揮上述3種組織形式的優越性，可以設立一個基金組合，將幾種組織形式結合起來。組合式基金有4種類型： （1）公司式與虛擬式的組合； （2）公司式與契約式的組合； （3）契約式與虛擬式的組合； （4）公司式、契約式與虛擬式的組合。 中國私募基金發展三大路徑 私募基金是資本市場的重要參與者，根據其內涵一般可以分為對沖基金、私募股權基金和創業投資基金（也可稱為風險投資基金）三種。我國私募基金通常專指從事與證券市場投資的、非公募形成的機構投資者。據估計，我國A股市場的私募基金規模大約有5000億元人民幣，規模較大的單一基金數額估計約2-3億元人民幣。隨著我國證券市場的深入發展以及外資背景的投資機構的競爭，我國私募基金也面臨著結構性變動。以上提到的三種基金模式將是我國私募基金結構性變動的方向。 一、股權分置改革為私募股權基金的興起提供了條件 股權分置改革是政府的既定目標。改革結束後，我國股票市場可流通的股票數量將是改革之前的3~4倍。上市公司之間的收購也將比全流通之前簡單得多。敵意收購（hostile acquisition）的壓力也將迫使現有上市公司的管理層更加密切地與股東合作，以避免被收購的被動局面出現。此外，股票全流通後，為達到產業擴張的目的，上市公司之間的相互收購也將變得容易且更有經濟效率改善的意義。 通常上市公司不論何種形式的收購，都會給其財務結構帶來較大的影響，並導致股票價格有所變化。這種變化必然對私募基金的投資模式帶來變化。其中有些私募基金可能專注於這樣的業務，由目前的普遍投機性私募基金轉變為專業化從事上市公司並購甚至產業並購的合作夥伴性基金（M&A Fund）。這種收購基金正是發達國家金融市場為數龐大的私募股權基金（private equity fund）中的一種。以近年來在我國多有斬獲的美國凱雷集團為例，該公司自有資金約為80億美元，而投資帶動的資金可達800億美元，比我國A股市場全部私募基金的總數還要多。強大的資金優勢、政治優勢和全球資本上諳熟的人脈關系，對一些並購項目基本上可以進行一些外科手術式的操作，即整體收購，不用十分費力地拿到海外資本市場上市，獲取超過30%的年收益率。此外，近年來在內地非常活躍的房地產投資商凱德置地（capitaland），其母公司則是新加坡交易所上市的大型房地產商嘉德置地集團在中國的全資子公司。這些國際投資機構，以全球化的金融眼光來看待機會，巧妙地組合資產，進行跨國金融市場套利。 在國際私募股權基金迅速發展的狀況下，我國的私募基金行業的政策限制，將逐漸變得寬松。以當前我國證券市場規模，有3億元左右人民幣自有資產的私募基金可以向這個方向摸索，通過3倍的杠桿比例，帶動10億元左右的投資。此外還要深入研究國際並購基金的商業模式，爭取尋找跨國金融市場套利的機會。 二、純投機型的私募基金將向對沖基金的方向轉變 隨著上市公司股票全流通的實現，上市公司的股票數量將增加數倍，極大地增加了市場的流動性。加上證券監管嚴格程度的增加，單個的機構投資者很難像以前一樣利用資金和信息優勢，獲取超額的利潤。此外，由於價值投資理念的逐步被人們認識，通過合謀鎖定股票數量，從而推高股價的操作方式變得越來越多風險。由於股票數量的增加，以及單一機構持有股票引起的要約收購披露義務，使得單一股票中的投資者呈現一種類似於壟斷競爭或充分競爭的市場格局，單一的機構很難具有絕對優勢。最後，將來股票市場有了做空機制以後，股票價格更具有易變性，方向更難確定。因此，單純的鎖定價格並且推動價格上漲的盈利模式需要改寫。 由於上述三個原因，對於單純從事股票買賣的投資機構，只能遵循有效市場理論的指導，對價格的瞬時偏離進行適當的投機。然而，在一個逐漸成熟的二級市場上，價格非理性波動所出現的套利機會時間十分短暫，並且股票數量的增加和持倉品種的增加，私募基金經理通過個人盯盤的方式也將變得不適用。因為基金經理受個人體能和智力的影響，在瞬時的價格波動中，難以很快判斷投資機會。因此，通過編制計算機模型和程序，並且將交易指令嵌入到這種程序中，成為私募基金管理資產的最佳方式。所不同的是，在交易指令嵌入程序時，基金經理必須清楚地知道自己的預期收益率和與其風險承擔系數。當基金管理人對自己所管理的資金的風險偏好有完全的認識，並以此為基礎制定投資策略時，市場機制的最佳配置資源的功能才得以體現。這種方法是西方大型金融市場投資中最常見的手段之一，而隨著我國證券市場的開放和發展，其用途逐漸成熟。比如最近上市的寶鋼權證，就完全可以用計算機設定的模型進行交易，其控制交易風險的能力遠遠高於交易員（操盤手）的瞬時決策。 這種私募基金實際上最後將演變成為比較典型的對沖基金（hedge fund）。目前國內已經有聲稱為對沖基金的投資機構，但是其網站顯示，其設計的產品還顯得偏於狹窄，難以與當前的市場狀況相匹配。從事對沖投資的機構，對資產的規模不受限制，最主要的是開發有效的風險控制和轉移技術。 三、具有創投背景的私募基金可轉型為風險投資基金 上個世紀末，在科教興國戰略指引下，全國各地成立了不少風險投資機構。由於當時純粹意義的風險投資環境並不十分成熟，而股票市場火爆，不少風險投資公司將一部分投資轉向二級市場的股票，有的後來變成了主要在二級市場投資的機構投資者。但是隨著我國證券主板市場逐步完善，以及外資風險投資公司在風險投資領域的成功的示範效應，這些機構有可能重新被激起參與風險投資的興趣。同時，由於其有參與二級市場的經驗，其投資的二級市場的上市公司的主業很有可能是其風險投資項目的重要依據。而股權分置改革和證券主管部門對上市公司經營業績的要求的增加，上市公司必須實實在在考慮其並購的項目能夠為其經營業績加分，而不同於過去市場中單純的為製造題材的收購。這種條件下，上市公司、風險投資公司、被投資項目的創業者、以及該上市公司的股票投資者，可能得到多贏局面。雖然這種模式對於風險投資公司來說有內幕交易的嫌疑，但是以現行國內的法律體系和執法空間，這種模式具有一定的可操作性。上述這種投資模式，可以成為一部分有創業投資經驗和背景的私募基金探討的發展方向。 實際上，我國快速成長的中小型企業一直是風險投資機構掘金的領域。據安永公司的統計，2004年，我國完成的風險投資金額已經達到12.7億美元，而在2002年，這個數據只有4.18億美元。其中外資已經成為我國風險投資事業發展的重要力量。比較而言，外資在項目選擇和退出機制上更具有優勢。比如高盛對蒙牛的投資，以及凱雷集團對攜程網的投資。這樣的盈利模式是我國具有風險投資經驗和背景的私募基金所必須關注的。一般從事該類業務的投資者，應當具有5000萬元以上人民幣資產。通過制定合理的資產組合，從事跨市場套利。 四、國際國內形勢的變化為私募基金的發展打開了空間 近年來，國際資本市場出現了一個顯著現象，首先是私募基金的發展速度很快，業績令人矚目，其模式越來越受到一些大的機構投資者的認可，成為國際金融市場的焦點。根據歐洲私募股權與創業資本協會統計，2003年歐洲私募股權的總投資額達到291億歐元，總的融資量達到270億歐元。普華永道世界投資報告認為，2004年私募股權投資額佔GDP的份額在北美、歐洲和亞洲分別為0.97%、0.28%、0.23%。近5年來，美國的私募股權基金總量增長了一倍，達到目前的約7000億美元的規模。此外，全球對沖基金增長迅速，1990年全球大約有390億美元對沖基金資產，到2003年，已達到6500-7000億美元的資產規模，平均每年的增長速度超過25%。過去5年，美國退休基金總數約5萬億美元資產，在對沖基金，私募股權基金，房地產基金以及衍生金融工具中投資的比例從2%增長到5%。著名的加州退休基金、賓西法尼亞州退休基金，以及通用電氣等，都放寬了對私募基金的投資限制比例，而歐洲的許多退休基金也提高了投資於私募基金的比例。在創業投資方面，2003年，僅歐洲管理的資產就有約18000億美元，這些分布在36個歐洲國家，平均每個國家的風險投資資產為約500億美元，是我國的近40倍。可見我國的創業投資發展有極大的潛力。 根據世界銀行的統計，我國養老基金從2001年到2075年的收支缺口將達到9.15萬億元人民幣。以現行的投資體制，應付如此大的開支是不可能的，唯一的辦法是充實賬戶的同時，提高投資收益率。提高投資收益率的辦法之一就是將部分資產委託給表現優秀、誠實信用的私募基金管理。根據美國市場1995-2000年間對沖基金與共同基金的業績對比，表現最好的前10名的對沖基金的平均收益率達到53.6%，而表現最好的共同基金平均收益率為36%，同時表現最差的對沖基金的平均收益率為-7.7%，而表現最差的共同基金的平均收益率為-19.8%。對沖基金這種私募基金形式收益水平顯著高於共同基金這種公募基金。我國私募基金應當認識到上述這些國際私募基金界出現的新動向，應當積極調整，主動適應，選擇自己擅長的領域，摸索適合自己的盈利模式。 1、在某個投資領域（如股票、期貨、外匯、黃金等）有非常豐富的經驗，最好長時間穩定地盈利過。 2、制定包含有資金的募集、投向、分成、風險控制等內容的說明書。 3、有一批支持你的富人，他們給你提供你想要的規模的資金。 4、有一個研究團隊，密切跟蹤市場的變化，制定計劃。 5、有一套精密嚴格的系統，使你的計劃能夠真正執行下去。 6、由於私募處於灰色地帶，應有能力化解一些意想不到的麻煩。 從小做起，量力而行，低調嚴謹。私募基金的組織形式 1、公司式 公司式私募基金有完整的公司架構，運作比較正式和規范。目前公司式私募基金（如"某某投資公司"）在中國能夠比較方便地成立。半開放式私募基金也能夠以某種變通的方式，比較方便地進行運作，不必接受嚴格的審批和監管，投資策略也就可以更加靈活。比如： （1）設立某"投資公司"，該"投資公司"的業務范圍包括有價證券投資； （2）"投資公司"的股東數目不要多，出資額都要比較大，既保證私募性質，又要有較大的資金規模； （3）"投資公司"的資金交由資金管理人管理，按國際慣例，管理人收取資金管理費與效益激勵費，並打入"投資公司"的運營成本； （4）"投資公司"的注冊資本每年在某個特定的時點重新登記一次，進行名義上的增資擴股或減資縮股，如有需要，出資人每年可在某一特定的時點將其出資贖回一次，在其他時間投資者之間可以進行股權協議轉讓或上櫃交易。該"投資公司"實質上就是一種隨時擴募，但每年只贖回一次的公司式私募基金。 不過，公司式私募基金有一個缺點，即存在雙重征稅。克服缺點的方法有： （1）將私募基金注冊於避稅的天堂，如開曼、百慕大等地； （2）將公司式私募基金注冊為高科技企業（可享受諸多優惠），並注冊於稅收比較優惠的地方； （3）借殼，即在基金的設立運作中聯合或收購一家可以享受稅收優惠的企業（最好是非上市公司），並把它作為載體。 2、契約式 契約式基金的組織結構比較簡單。具體的做法可以是： （1）證券公司作為基金的管理人，選取一家銀行作為其託管人； （2）募到一定數額的金額開始運作，每個月開放一次，向基金持有人公布一次基金凈值，辦理一次基金贖回； （3）為了吸引基金投資者，應盡量降低手續費，證券公司作為基金管理人，根據業績表現收取一定數量的管理費。其優點是可以避免雙重征稅，缺點是其設立與運作很難迴避證券管理部門的審批和監管。 3、虛擬式 虛擬式私募基金錶面看來像委託理財，但它實際上是按基金方式進行運作。比如，虛擬式私募基金在設立和擴募時，表面上是與每個客戶簽定委託理財協議，但這些委託理財帳戶是合在一起進行基金式運作，在買入和贖回基金單元時，按基金凈值進行結算。具體的做法可以是： （1）每個基金持有人以其個人名義單獨開立分帳戶； （2）基金持有人共同出資組建一個主帳戶； （3）證券公司作為基金的管理人，統一管理各帳戶，所有帳戶統一計算基金單位凈值； （4）證券公司盡量使每個帳戶的實際市值與根據基金單位的凈值計算的市值相等，如果二者不相等，在贖回時由主帳戶與分帳戶的資金差額劃轉平衡。 虛擬式的優點是，可以規避證券管理部門對基金設立與運作方面的審批與監管，設立靈活，並避免了雙重征稅。缺點是依然沒有擺脫委託理財的束縛，在資金籌集上需要法律上的進一步規范，在資金運作上依然受到證券管理部門對券商的監管，在資金規模擴張上缺乏基金的發展優勢。 4、組合式 為了發揮上述3種組織形式的優越性，可以設立一個基金組合，將幾種組織形式結合起來。組合式基金有4種類型： （1）公司式與虛擬式的組合； （2）公司式與契約式的組合； （3）契約式與虛擬式的組合； （4）公司式、契約式與虛擬式的組合。 中國私募基金發展三大路徑 私募基金是資本市場的重要參與者，根據其內涵一般可以分為對沖基金、私募股權基金和創業投資基金（也可稱為風險投資基金）三種。我國私募基金通常專指從事與證券市場投資的、非公募形成的機構投資者。據估計，我國A股市場的私募基金規模大約有5000億元人民幣，規模較大的單一基金數額估計約2-3億元人民幣。隨著我國證券市場的深入發展以及外資背景的投資機構的競爭，我國私募基金也面臨著結構性變動。以上提到的三種基金模式將是我國私募基金結構性變動的方向。 一、股權分置改革為私募股權基金的興起提供了條件 股權分置改革是政府的既定目標。改革結束後，我國股票市場可流通的股票數量將是改革之前的3~4倍。上市公司之間的收購也將比全流通之前簡單得多。敵意收購（hostile acquisition）的壓力也將迫使現有上市公司的管理層更加密切地與股東合作，以避免被收購的被動局面出現。此外，股票全流通後，為達到產業擴張的目的，上市公司之間的相互收購也將變得容易且更有經濟效率改善的意義。 通常上市公司不論何種形式的收購，都會給其財務結構帶來較大的影響，並導致股票價格有所變化。這種變化必然對私募基金的投資模式帶來變化。其中有些私募基金可能專注於這樣的業務，由目前的普遍投機性私募基金轉變為專業化從事上市公司並購甚至產業並購的合作夥伴性基金（M&A Fund）。這種收購基金正是發達國家金融市場為數龐大的私募股權基金（private equity fund）中的一種。以近年來在我國多有斬獲的美國凱雷集團為例，該公司自有資金約為80億美元，而投資帶動的資金可達800億美元，比我國A股市場全部私募基金的總數還要多。強大的資金優勢、政治優勢和全球資本上諳熟的人脈關系，對一些並購項目基本上可以進行一些外科手術式的操作，即整體收購，不用十分費力地拿到海外資本市場上市，獲取超過30%的年收益率。此外，近年來在內地非常活躍的房地產投資商凱德置地（capitaland），其母公司則是新加坡交易所上市的大型房地產商嘉德置地集團在中國的全資子公司。這些國際投資機構，以全球化的金融眼光來看待機會，巧妙地組合資產，進行跨國金融市場套利。 在國際私募股權基金迅速發展的狀況下，我國的私募基金行業的政策限制，將逐漸變得寬松。以當前我國證券市場規模，有3億元左右人民幣自有資產的私募基金可以向這個方向摸索，通過3倍的杠桿比例，帶動10億元左右的投資。此外還要深入研究國際並購基金的商業模式，爭取尋找跨國金融市場套利的機會。 二、純投機型的私募基金將向對沖基金的方向轉變 隨著上市公司股票全流通的實現，上市公司的股票數量將增加數倍，極大地增加了市場的流動性。加上證券監管嚴格程度的增加，單個的機構投資者很難像以前一樣利用資金和信息優勢，獲取超額的利潤。此外，由於價值投資理念的逐步被人們認識，通過合謀鎖定股票數量，從而推高股價的操作方式變得越來越多風險。由於股票數量的增加，以及單一機構持有股票引起的要約收購披露義務，使得單一股票中的投資者呈現一種類似於壟斷競爭或充分競爭的市場格局，單一的機構很難具有絕對優勢。最後，將來股票市場有了做空機制以後，股票價格更具有易變性，方向更難確定。因此，單純的鎖定價格並且推動價格上漲的盈利模式需要改寫。 由於上述三個原因，對於單純從事股票買賣的投資機構，只能遵循有效市場理論的指導，對價格的瞬時偏離進行適當的投機。然而，在一個逐漸成熟的二級市場上，價格非理性波動所出現的套利機會時間十分短暫，並且股票數量的增加和持倉品種的增加，私募基金經理通過個人盯盤的方式也將變得不適用。因為基金經理受個人體能和智力的影響，在瞬時的價格波動中，難以很快判斷投資機會。因此，通過編制計算機模型和程序，並且將交易指令嵌入到這種程序中，成為私募基金管理資產的最佳方式。所不同的是，在交易指令嵌入程序時，基金經理必須清楚地知道自己的預期收益率和與其風險承擔系數。當基金管理人對自己所管理的資金的風險偏好有完全的認識，並以此為基礎制定投資策略時，市場機制的最佳配置資源的功能才得以體現。這種方法是西方大型金融市場投資中最常見的手段之一，而隨著我國證券市場的開放和發展，其用途逐漸成熟。比如最近上市的寶鋼權證，就完全可以用計算機設定的模型進行交易，其控制交易風險的能力遠遠高於交易員（操盤手）的瞬時決策。 這種私募基金實際上最後將演變成為比較典型的對沖基金（hedge fund）。目前國內已經有聲稱為對沖基金的投資機構，但是其網站顯示，其設計的產品還顯得偏於狹窄，難以與當前的市場狀況相匹配。從事對沖投資的機構，對資產的規模不受限制，最主要的是開發有效的風險控制和轉移技術。 三、具有創投背景的私募基金可轉型為風險投資基金 上個世紀末，在科教興國戰略指引下，全國各地成立了不少風險投資機構。由於當時純粹意義的風險投資環境並不十分成熟，而股票市場火爆，不少風險投資公司將一部分投資轉向二級市場的股票，有的後來變成了主要在二級市場投資的機構投資者。但是隨著我國證券主板市場逐步完善，以及外資風險投資公司在風險投資領域的成功的示範效應，這些機構有可能重新被激起參與風險投資的興趣。同時，由於其有參與二級市場的經驗，其投資的二級市場的上市公司的主業很有可能是其風險投資項目的重要依據。而股權分置改革和證券主管部門對上市公司經營業績的要求的增加，上市公司必須實實在在考慮其並購的項目能夠為其經營業績加分，而不同於過去市場中單純的為製造題材的收購。這種條件下，上市公司、風險投資公司、被投資項目的創業者、以及該上市公司的股票投資者，可能得到多贏局面。雖然這種模式對於風險投資公司來說有內幕交易的嫌疑，但是以現行國內的法律體系和執法空間，這種模式具有一定的可操作性。上述這種投資模式，可以成為一部分有創業投資經驗和背景的私募基金探討的發展方向。 實際上，我國快速成長的中小型企業一直是風險投資機構掘金的領域。據安永公司的統計，2004年，我國完成的風險投資金額已經達到12.7億美元，而在2002年，這個數據只有4.18億美元。其中外資已經成為我國風險投資事業發展的重要力量。比較而言，外資在項目選擇和退出機制上更具有優勢。比如高盛對蒙牛的投資，以及凱雷集團對攜程網的投資。這樣的盈利模式是我國具有風險投資經驗和背景的私募基金所必須關注的。一般從事該類業務的投資者，應當具有5000萬元以上人民幣資產。通過制定合理的資產組合，從事跨市場套利。 四、國際國內形勢的變化為私募基金的發展打開了空間 近年來，國際資本市場出現了一個顯著現象，首先是私募基金的發展速度很快，業績令人矚目，其模式越來越受到一些大的機構投資者的認可，成為國際金融市場的焦點。根據歐洲私募股權與創業資本協會統計，2003年歐洲私募股權的總投資額達到291億歐元，總的融資量達到270億歐元。普華永道世界投資報告認為，2004年私募股權投資額佔GDP的份額在北美、歐洲和亞洲分別為0.97%、0.28%、0.23%。近5年來，美國的私募股權基金總量增長了一倍，達到目前的約7000億美元的規模。此外，全球對沖基金增長迅速，1990年全球大約有390億美元對沖基金資產，到2003年，已達到6500-7000億美元的資產規模，平均每年的增長速度超過25%。過去5年，美國退休基金總數約5萬億美元資產，在對沖基金，私募股權基金，房地產基金以及衍生金融工具中投資的比例從2%增長到5%。著名的加州退休基金、賓西法尼亞州退休基金，以及通用電氣等，都放寬了對私募基金的投資限制比例，而歐洲的許多退休基金也提高了投資於私募基金的比例。在創業投資方面，2003年，僅歐洲管理的資產就有約18000億美元，這些分布在36個歐洲國家，平均每個國家的風險投資資產為約500億美元，是我國的近40倍。可見我國的創業投資發展有極大的潛力。 根據世界銀行的統計，我國養老基金從2001年到2075年的收支缺口將達到9.15萬億元人民幣。以現行的投資體制，應付如此大的開支是不可能的，唯一的辦法是充實賬戶的同時，提高投資收益率。提高投資收益率的辦法之一就是將部分資產委託給表現優秀、誠實信用的私募基金管理。根據美國市場1995-2000年間對沖基金與共同基金的業績對比，表現最好的前10名的對沖基金的平均收益率達到53.6%，而表現最好的共同基金平均收益率為36%，同時表現最差的對沖基金的平均收益率為-7.7%，而表現最差的共同基金的平均收益率為-19.8%。對沖基金這種私募基金形式收益水平顯著高於共同基金這種公募基金。我國私募基金應當認識到上述這些國際私募基金界出現的新動向，應當積極調整，主動適應，選擇自己擅長的領域，摸索適合自己的盈利模式。 1、在某個投資領域（如股票、期貨、外匯、黃金等）有非常豐富的經驗，最好長時間穩定地盈利過。 2、制定包含有資金的募集、投向、分成、風險控制等內容的說明書。 3、有一批支持你的富人，他們給你提供你想要的規模的資金。 4、有一個研究團隊，密切跟蹤市場的變化，制定計劃。 5、有一
『叄』 房地產投資基金和房地產信託是一個概念嗎
不是一個概念。
房地產投資基金是一種主要投資於房地產或房地產抵押有關公司發行的股票的投資基金。按照是否直接投資於房地產可以將其劃分為兩類：
A.直接投資房地產公司發行的股票上；
B.間接投資房地產業的基金，即房地產抵押基金，該基金主要是通過投資房屋抵押市場而間接投資房地產。
房地產信託，就是信託投資公司發揮專業理財優勢，通過實施信託計劃籌集資金。用於房地產開發項目，為委託人獲取一定的收益。
房地產信託的運作流程基本上可以分為兩種模式：一種是美國模式，另一種是日本模式。
『肆』 房地產基金的投資方式有哪些
房地產投資基金的類型根據投資方式的不同，可分為權益型、抵押型與混合型。
權益型投資一般直接或間接投資於房地產項目，其收入主要來源於房地產項目直接產生的租金收入和出售的增值收益，權益型投資往往要參與到項目的運營管理過程中，收益要取決於項目實際運作情況。
抵押型投資則是借錢給開發商賺取固定收益，所募集的資金以提供抵押貸款、參與抵押貸款或購買房地產貸款支持證券的方式投向房地產開發項目，收益則來源於房地產抵押貸款利息，與項目實際收益關系並不大。目前國內人民幣地產基金絕大部分是以抵押型投資為主。
混合型是介於權益型和抵押型之間的一種房地產投資基金，兼具權益型和抵押型的雙重特點，其在提供房地產貸款服務的同時，自身也擁有部分物業產權。理論上來講，混合型房地產基金在向股東提供物業增值機會的同時，也能提供穩定的貸款利息，不過由於比例難以劃分和風險難以分割，所以實踐中這樣的結構比較少。
正規的房地產投資基金一般都不會承諾保本保息，只是以預期收益率作為項目選擇的標准;會設立專門的託管賬戶保障投資人資金安全;只以地產項目作為投資標的，並以資產抵押或股權質押等形式進行風控;除非是商業類地產運營基金或特殊約定，一般不會按月付息，而是根據所投資項目周期按年付息。當然由於地產投資基金的回報一般遠高於銀行存款收益，也有一定的風險，如果所投資項目發生問題，投資者也會蒙受損失。
『伍』 什麼是房地產投資基金
從國際范圍看，REITs(房地產投資信託基金)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。
房地產投資基金需要注意的地方：
1、房地產是不動產，資產跑不掉，所以每一分真正的投入都會固化為資產；
2、房地產行業是資金密集型行業，不太需要很多人，只需要錢。開發商最大的作用就是舉牌子拍地和項目定位，剩下的東西都可以外包。設計有設計院，施工有專門的施工單位，銷售也有專門的團隊。
3、房地產行業的財務比較簡單，大項成本比較清晰。除了土地，建安，稅費這3個模塊是主要成本外，其他的例如開發商和項目商的人工成本，以及相關管理費等都是比例非常小的支出。
『陸』 什麼是有限合夥制房地產投資基金
一般由一個負無限責任的普通合夥人(基金管理公司)和一個或多個負有責任的合夥人(基金投資者)組成,主要以私募的方式募集資金,並將所募集的資金用於房地產投資。 在這種基金組織形式中,普通合夥人負責基金經營管理,並對基金債務承擔無限責任;而有限合夥人擁有所有權而無經營權,也不承擔無限責任。有限合夥制房地產投資基金投資方向嚴格限定於房地產有關的證券(包括房地產上市公司的股票、房地產依託債券、住房抵押貸款債券等)和房地產資產等方面。房地產投資基金直接投資的房地產資產一般是能產生較穩定現金流的高級公寓、寫字樓、倉庫、廠房及商業用房等物業。有限合夥制基金的普通合夥人承擔的是無限償付責任,所以一般在其發起基金時會規定基金不會通過負債的方式購進物業,除非基金所投資的物業需要裝修、維修以及其他改進物業狀況等措施而基金本身的現金周轉出現一定的困難時,可以進行適當融資,但融資的比例一般也不超過投資物業價值的25%。
『柒』 房地產信託投資基金 和 私募房地產投資基金 是一個概念么如果不同有什麼區別
二者不是一個概念。辨析如下：
1、房地產是兩種基金的投資領域，這是相同點。
2、不管投資領域是什麼，私募基金主要包括三種形式：
a、公司制
b、信託制（契約制）
c、有限合夥制
私募信託投資基金是上述的第二種。因此，私募的房地產信託投資基金是私募房地產投資基金的一種。注意，這里的信託投資基金前有「私募」二字。
3、除開私募的，信託基金還有很多是公募的，目前A股市場上的公募證券投資基金都是信託基金，所以理論上，也有公募的房地產信託投資基金。
所以房地產信託投資基金和私募房地產投資基金雖有交集，但不是一個概念：
後者包括私募信託投資基金、私募公司制基金和私募有限合夥制基金；
而前者既包括私募信託投資基金，也包括公募信託投資基金。
前者是從組織方式來分類的一種基金形式，後者是以募集方式來分類的一種基金形式。
『捌』 什麼叫房地產基金
1、私募股權房地產投資基金，簡稱房地產基金，一般指專注於房地產領域的私募股權基金，是一種面向私有房地產資金進行並購或開發的投資模式。
2、分類：
美國房地產投資基金有開放式基金和封閉式基金的區分,採用互惠基金的共同基金組織形式的房地產投資基金基本屬於開放式基金,而採用有限合夥制度組織形式的房地產投資基金多為封閉式基金。其中,以有限合夥制房地產投資基金最為普遍,而採用開放式基金模式的相對較少;約佔30%。
3、特點：
具有流動性強的特點,便於投資者控制風險,而且該類基金具有面向投資者更為廣泛的優點。
但是美國對開放式房地產投資基金的投資方向有所限制,該類基金一般不能直接投資於房地產資產,而是要通過投資於房地產投資信託股票、房地產相關債券等房地產相關金融產品來參與房地產產業的投資,而且要求其在房地產方面的投資比例達到基金規模的90%以上。
4、基金種類：
公司型房地產基金
公司型房地產基金是以《公司法》為基礎設立、通過發行基金單位籌集資產並投資於房地產的基金。其認購人和持有人是基金的股東，享有股東所應享有的一切利益，同時也是基金公司虧損的最終承擔者；其發起人可以自己管理基金，也可以從組織之外聘請基金管理公司進行基金的投資管理。
契約型房地產基金
契約型房地產投資基金又被稱作信託型基金，是指以信託法為基礎，根據當事人各方訂立的信託契約，由基金發起人發起，公開發行基金憑證募集投資者的資金而設立的房地產投資基金。其最大特點是基金本身不是一個有法人地位的公司。契約型房地產投資基金三方當事人分別為：基金受益人、基金管理人和基金信託人。
有限合夥型房地產基金
有限合夥將合夥人分成兩類，即：有限合夥人和普通合夥人。對於有限合夥公司而言，前者是企業的所有者，後者是企業的經營者。有限合夥型房地產基金的目的是獲取能產生最大現金流量的房地產，可能採取用現金購買收益型房地產的策略。投資者的目的將決定有限合夥型房地產基金投資目的以及相應的策略。有限合夥型房地產基金的集資通常有兩種形式：基金制和承諾制。
有限合夥制房地產投資基金
一般由一個負無限責任的普通合夥人(基金管理公司)和一個或多個負有限責任的合夥人(基金投資者)組成,主要以私募的方式募集資金,並將所募集的資金用於房地產投資。在這種基金組織形式中,普通合夥人負責基金經營管理,並對基金債務承擔無限責任;而有限合夥人擁有所有權而無經營權,也不承擔無限責任。
有限合夥制房地產投資基金投資方向嚴格限定於房地產有關的證券(包括房地產上市公司的股票、房地產依託債券、住房抵押貸款債券等)和房地產資產等方面。房地產投資基金直接投資的房地產資產一般是能產生較穩定現金流的高級公寓、寫字樓、倉庫、廠房及商業用房等物業。
有限合夥制基金的普通合夥人承擔的是無限償付責任,所以一般在其發起基金時會規定基金不會通過負債的方式購進物業,除非基金所投資的物業需要裝修、維修以及其他改進物業狀況等措施而基金本身的現金周轉出現一定的困難時,可以進行適當融資,但融資的比例一般也不超過投資物業價值的25%。