保險資金嚴禁向房地產領域投資

A. 國家對保險資金運用有何規定，可以進入房地產嗎

從投資管理看，一方面保險機構應遵循「集中管理、統一配置、專業運作」的要求，實行保險資金的集約化、專業化管理；另一方面監管部門應緊跟市場發展變化，在落實償付能力監管的同時強化保險資金運用的風險意識。

概而言之，「兩新一重」孕育出的巨額投資需求將為大規模的保險資金提供投資契機，「兩新一重」項目所具有的絕對收益特徵，又正與保險資金運用的目標相符。且保險資金運用的風險治理是整個資金運用的核心，因此在控制資金運用風險的基礎上提高資金運用效率，方為保險資金支持「兩新一重」建設的應有之義。

B. 銀保監會新規：險資投資非上市企業禁止直接從事房地產開發

11月13日，中國銀保監會發布《關於保險資金財務性股權投資有關事項的通知》（簡稱「《通知》」），其中涉及房地產的提法是，保險資金開展財務性股權投資，所投資的標的企業不得直接從事房地產開發建設，包括開發或者銷售商業住宅。

在業內人士看來，新規中關於保險資金投資房地產的規定，符合房地產市場金融風險監管的總體監管目標，比較重要的影響在於，給保險資金可能存在以「明股實債」的方式進入房地產開發建設領域劃下明確的紅線。

房地產資金監管再升級

整體看來，保險資金直接投資未上市企業股權迎來重大利好。《通知》明確，保險資金開展財務性股權投資，可在符合安全性、流動性和收益性條件下，綜合考慮償付能力、風險偏好、投資預算、資產負債等因素，依法依規自主選擇投資企業的行業范圍。而在此之前，對財務性股權投資行業限於保險類企業、非保險類金融企業和與保險業務相關的養老、醫療等特定企業要求，具有一定的局限性。

但是對於保險資金進入房地產領域，新規仍是嚴格監管。根據《通知》，保險資金開展財務性股權投資，所投資的標的企業不得直接從事房地產開發建設，包括開發或者銷售商業住宅。

關於財務性股權投資，是指保險集團（控股）公司、保險公司和保險資產管理公司以出資人名義投資並持有未上市企業股權，且按照企業會計准則的相關規定，保險機構及其關聯方對該企業不構成控制或共同控制的直接股權投資行為。

事實上，根據此前監管層下發的《保險資金運用管理暫行辦法》與《保險資金投資不動產暫行辦法》的規定，保險公司不得直接從事房地產開發建設，不得投資開發或者銷售商業住宅，但是可以作為投資者介入房地產，比如通過股權投資、舉牌、購置物業、關聯交易等方式，作為金融資本介入房地產領域。

在業內人士看來，此次新規相比保險公司不得直接從事房地產開發建設，有所升級，保險資金開展財務性股權投資，所投資的標的企業不得直接從事房地產開發建設，也就意味著禁止保險資金投資非上市房地產開發公司或者是房地產開發項目。這是繼「三道紅線」後，對房地產金融風險的監管升級。

此前，「三道紅線」監管新規劍指房地產高負債，減少房地產行業的信用風險，此後，銀保監會信託部向各地銀保監局下發《關於開展新一輪房地產信託業務專項排查的通知》，要求繼續嚴控房地產信託規模，強化房地產信託穿透監管，嚴禁通過各類形式變相突破監管要求，嚴禁為資金違規流入房地產市場提供通道，切實加強房地產信託風險防控工作。

在「三道紅線」等高壓下，「債轉股」融資需求增加。58安居客房產研究院分院院長張波表示，目前監管層做出上述禁止性規定，主要是源於整體控制房企的債券融資，這導致房企加大股權類融資，而股權類融資也存在一定風險，諸如明股實債，保險資金對於風險管控要求高，如果進入到房地產直接開發領域，並不利於其穩定和和安全性。

通俗的講，明股實債就是明面上是入股，實際上是借債，通過明股實債不會增加企業負債率，但會形成隱性負債。

植信投資研究院高級研究員馬泓表示，近期，政策方面對部分涉房貸款、信託等融資業務已經有所收緊，而房地產市場金融風險主要集中在房地產開發企業層面，因此監管機構關於險資針對房地產領域的投資要求趨嚴符合總體監管目標。

險資「明股實債」進入房地產將受限

根據恆大研究院披露，目前，保險資金投資方向中，銀行存款、債券等固定收益類資產佔比約為50%，為保險資金第一大投向，以另類投資為代表的其他投資佔比保持高位，目前是僅次於固收類的第二大配置方向，而不動產投資是保險另類投資的重要標的之一。在此前監管要求下，保險不動產投資集中於在商業地產、辦公地產、養老、醫療、自用不動產等領域。

近年來，保險資金也是通過各種方式投資房地產，除了二級市場舉牌抑或是戰略入股上市房企外，還直接購買大宗不動產、布局養老業務，但是也存在保險資金違規流入房地產行業的現象。

今年9月份，有財經媒體報道，銀保監會辦公廳已於近期向各保險集團（控股）公司、保險公司、保險資產管理公司下發了《關於保險資金運用違規問題和風險自查有關情況的通報》，其中，銀保監會在排查險企險資運用時發現，部分險企仍存在資金運用治理體系不完善、另類投資領域風險隱患較大等六大問題。同時，5家險企保險資金通過直接投資或金融產品投資方式，違規流入房地產領域，涉及金額244.37億元。

根據報道，通報還指出，無論是險資違規流入房地產，還是險資運用領域的其他違規行為，下一步都將被重點監管。

植信投資研究院資深研究員張秉文分析，此次規定所禁止的投資類型主要包括以下兩個關鍵點：一是未上市，二是財務投資而非控股。因此，新規比較重要的影響在於，給保險資金可能存在以「明股實債」的方式進入房地產開發建設領域劃下明確的紅線。

不過，張秉文指出，禁止投資未上市公司也意味著保險資金舉牌或者是戰略投資地產上市公司是被允許的。

今年，上市房企引入險資作為戰略投資者的現象開始增多。2020年9月9日，陽光城發布公告稱，泰康人壽及泰康養老和公司第二大股東上海嘉聞簽訂《股份轉讓協議》。通過協議受讓的方式，泰康人壽和泰康養老從上海嘉聞受讓13.53%的股份，共計5.5億股，對價約為33.78億元（含稅）。此前還有招商蛇口「牽手」平安資管，最終以「分手」告終，以及太平人壽在1月份以約19.07億元的總價認購大悅城非公開發行的約2.83億股股份。

嚴躍進表示，引入保險資金作為長期戰略投資，有利於房企增加經營現金凈流量，同時減少短期負債壓力。

C. 保險資金能不能進入房地產業

還不可以進入房地產。新的國十條有投資不動產的說明，被理解為投資房地產的先兆，其實沒有被保監會證實。
實際上監管機構曾對是否放行房地產投資進行了長時間探討，再三斟酌後，監管機構最終放棄「冒險」。保監會對投資渠道的放開持積極和謹慎的態度，因此，比較傾向於低風險且能帶來穩定收益的項目。公路、鐵路等投資領域雖然資金流動性差，或許幾十年才能見效益，但比較穩健和安全；而房地產是高風險、高回報的投資領域，一旦出現『泡沫』，將對保險公司的經營造成不小的打擊。

D. 銀保監會：禁止保險資金投資企業直接從事房地產開發

11月13日，銀保監會發布《關於保險資金財務性股權投資有關事項的通知》，為規范保險資金直接投資未上市企業股權行為，加大保險資金對各類企業的股權融資支持力度。
觀點地產新媒體查閱獲悉，《通知》主要內容是取消保險資金財務性股權投資的行業限制，通過「負面清單+正面引導」機制，提升保險資金服務實體經濟能力。
《通知》提到，一是財務性股權投資是指保險集團(控股)公司、保險公司和保險資產管理公司(以下統稱保險機構)以出資人名義投資並持有未上市企業股權，且按照企業會計准則的相關規定，保險機構及其關聯方對該企業不構成控制或共同控制的直接股權投資行為。
二是保險資金開展財務性股權投資，可依法依規自主選擇投資企業的行業范圍。
三是保險資金開展財務性股權投資，所投資的標的企業應當依法登記設立且具有法人資格。標的企業所屬產業應當處於成長期、成熟期或者為戰略性新興產業，或者具有明確的上市意向及較高的並購價值。
四是建立財務性股權投資負面清單，禁止保險資金投資存在十類情形的企業，同時鼓勵保險資金開展市場化、法治化債轉股項目。其中提到，禁止保險資金投資直接從事房地產開發建設的標的企業，包括開發或者銷售商業住宅。
五是保險機構開展財務性股權投資，可以運用自有資金和與投資資產期限相匹配的責任准備金。
六是保險機構開展財務性股權投資，應當符合銀保監會規定的直接投資股權有關資質條件，加強股權投資能力建設，完善內部控制流程，採取有效措施防範操作風險和道德風險，不得進行內幕交易、利益輸送等損害保險機構利益的行為。
七是保險機構應當建立完善財務性股權投資基本制度，明確擬投資企業的行業范圍和主要條件，加強項目論證和風險管控，並報經董事會、經營管理層或其授權機構批准。
八是保險機構應當按照銀保監會關於非重大股權投資的監管要求，履行財務性股權投資報告程序；九是保險機構投資金融機構股權，金融監管部門另有規定的從其規定。
最後一項是，《保險資金投資股權暫行辦法》(保監發〔2010〕79號)、《關於保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》(保監發〔2012〕59號)、《保險資金境外投資管理暫行辦法實施細則》(保監發〔2012〕93號)關於保險資金直接股權投資行業范圍的條款，自本通知發布之日起停止執行。

E. 現在保險行業的保險資金在投資領域，能夠應用於房地產領域么

保險資金不能直接投資房地產

F. 銀保監會：禁止保險資金投資企業直接從事房地產開發建設

（記者 計思敏 胡志挺）11月13日，銀保監會網站發布《關於保險資金財務性股權投資有關事項的通知》（下稱《通知》）。一方面，銀保監會放開了險資財務性股權投資的行業限制，另一方面，也列出負面清單，為投資標的劃出紅線。
其中明確，保險資金開展財務性股權投資，所投資的標的企業不得直接從事房地產開發建設，包括開發或者銷售商業住宅。
具體來看，此次《通知》的核心內容在於取消保險資金財務性股權投資的行業限制。但這也並不意味著保險公司可以任意選擇投資標的，負面清單設置了10項情形給保險資金財務性股權投資明確劃出紅線。
此次《通知》所指的財務性股權投資，是指保險集團（控股）公司、保險公司和保險資產管理公司（統稱保險機構）以出資人名義投資並持有未上市企業股權，且按照企業會計准則的相關規定，保險機構及其關聯方對該企業不構成控制或共同控制的直接股權投資行為。
某房產研究院分院院長張波認為，《通知》中關於保險資金投資房地產的規定，符合房地產市場金融風險監管的總體監管目標，保險資金採取「明股實債」方式進入房地產開發領域的現象並不鮮現，由此產生的隱形風險不容忽視，因此這一政策無疑強化了資金監管的滲透性。
「一方面，當前房地產行業中TOP50房企中未上市的企業已經不多，未上市企業相對而言風險本身比較大；另一方面，國家對於保險資金投資一些高風險性資產，特別是房地產業作出明確限制性要求，也代表了保險資本對於房地產投資的進一步從嚴。」 盤古智庫高級研究員江瀚提到。
張波認為，在「三道紅線」等高壓下，「債轉股」融資需求增加。目前監管層做出上述禁止性規定，主要是源於整體控制房企的債券融資，這導致房企加大股權類融資，而股權類融資也存在一定風險，保險資金對於風險管控要求高，如果大量進入到房地產直接開發領域，並不利於其穩定性和安全性。
「保險資金的資金來源很大一部分是老百姓交的保費，其帶有公共屬性，同時其資金成本也非常低，為了防止出現系統性的風險導致保費受損，因此保險資金財務投資此前多集中於養老金、債權性質的債券，給保險資金保值增值。此次，劃定負面清單後，保險資金的投資范圍擴大，可提升保險資金服務實體經濟能力。」 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說道。
值得一提的是，房地產業由於低估值高收益等特點一直受到險資青睞。據克而瑞地產研究公布的報告，2020年上半年排名TOP50的房企中，有超過三分之一房企的前十大股東中有險資的身影。其中，中國平安和中國人壽投資TOP50強房企數量相對較多，特別是中國平安，目前均位列碧桂園、旭輝控股、中國金茂、華夏幸福的第二大股東。
報告顯示，國家「房住不炒」的調控理念不改，險資進入房地產行業，主要集中在股權、債權類投資，資金不會直接流向房市。在險資權益性資產入房方面，一方面隨著保費的近幾年爆發式增長，險資需要尋找給其帶來穩定收益的投資渠道，預期收益率高，風險相對較小，成長性強的產業則會得到青睞，同時險資青睞業績穩健的價值型上市公司以獲取長期分紅和股價成長。
張波指出，此次《通知》未對投資房企上市公司提出相應要求，規定目前是禁止投資未上市公司。這在一定程度上或會加劇險資向上市房企靠攏。但值得關注的是，已上市房企並不代表著自身當下的財務風險水平就處於較低水平，未來不排除對上市房企的資金監管，可能會通過證監會等部門進一步規范和升級。

G. 嚴禁資金違規流入股市房地產 銀保監會通報影子銀行和交叉金融業務突出問題

14日從銀保監會獲悉，為進一步鞏固深化影子銀行和交叉金融業務整治成果，堅決糾正資金空轉、脫實向虛等行為，提高銀行業保險業支持「六穩」「六保」的質效，銀保監會日前向系統內各級派出機構和銀行保險機構印發《關於近年影子銀行和交叉金融業務監管檢查發現主要問題的通報》。
其通報的問題主要集中在「資管新規」「理財新規」執行不到位，過渡期業務整改不到位，新業務違背禁止剛性兌付要求等；非標投資業務管控不力，資金違規流入股市，違規投向房地產領域、「兩高一剩」限制性領域等。
在通報問題的同時，銀保監會對規范整改影子銀行和交叉金融業務提出了四點要求。一是提高思想認識，樹立正確發展理念；二是突出工作重點，深入開展整治工作；三是強化審慎經營，推進業務規范轉型；四是全面排查整改，提升監管工作質效。銀保監會強調，要通過規范整改影子銀行和交叉金融業務突出問題，進一步疏通融資渠道，引導資金更高質量服務實體經濟，為疫情防控、復工復產和實體經濟發展提供精準金融服務。
銀保監會有關部門負責人表示，此次通報沒有提新的監管要求，所提要求均為對現行監管規定的重申和強調。理解通報要求，重點要把握好「一二五」。其中，「五個嚴禁」。一是嚴禁多層嵌套投資、資金空轉，結構復雜產品和業務死灰復燃；二是嚴禁監管套利、假創新和偽創新行為，發行超出風控水平和管理能力、盡職管理不到位的金融產品；三是嚴禁選擇性落實新規要求，過渡期整改不積極不到位，過渡期內新增資金池運作、長期限的非標資產，母行與理財子公司間產品劃轉不合規、利益輸送、風險交叉傳染；四是嚴禁資金違規流入股市，違規投向房地產領域、「兩高一剩」等限制性領域；五是嚴禁不當宣傳和銷售，降低投資者准入門檻，嚴重侵害金融投資者和消費者合法權益。
談到如何做好影子銀行和交叉金融業務的金融消費者權益保護工作時，銀保監會有關部門負責人指出，影子銀行和交叉金融產品中，相當部分結構較為復雜、風險水平較高。各銀行保險機構要嚴格投資者適當性管理，堅決杜絕向低風險承擔能力客戶銷售高風險產品。要嚴格披露信息，堅決整治產品開發設計、銷售過程中存在的不審慎、不合規問題，依法保護金融消費者知情權、選擇權。對金融消費者集中反映的突出問題，要加強應急管理和危機處置，及時妥善處理糾紛。

H. 理財資金禁入商業房地產是什麼文規定的

與此前的《保險資金運用管理暫行辦法》相比,《辦法》重申了投資不動產的額度限制。投資不動產的賬面余額,不高於本公司上季度末總資產的10％,投資不動產相關金融產品的賬面余額,不高於本公司上季度末總資產的3％;