投資物業的基金產品

『壹』 如何選擇基金產品

1.仔細閱讀基金宣傳單。從宣傳單我們可以了解到很多的信息基金的投資對象、基金經理的從業背景、基金的投資目標及預估收益、基金費率、基金分紅等等，這類信息將會影響我們的決策!另外需要說明的是：A 基金前端收費和後端收費前端收費指的是在購買開放式基金時，從申購金額中扣除申購費用的方式。後端收費指的則是在購買開放式基金時並不支付申購費，等到賣出時才支付費用的方式。B 創業板股市一般分為主板、中小板、創業板，基金業績參考哪個板塊就得關注哪個板塊！
2.按照自己的投資預期及風險測評結果可以選擇，一般考慮以下幾種情況：A 保守型 風險低 推薦貨幣基金 跑贏活期存款利率B 穩健型 風險中低 推薦債券基金 貨幣基金組合 適當配置 混合基金 跑贏通貨膨脹 C 積極型 風險中高 推薦股票基金、混合基金、債券基金、貨幣基金組合 能承擔一定的虧損D 激進型 風險高 推薦指數型、股票型、期貨等等 期望高收益能承擔虧損風險。
3.觀察基金近幾年的收益。一般的選擇近幾年收益排名靠前的基金，選中後需要觀察一段時間再入手，看是否達到你的要求！當然基金收益也不是絕對的，尤其是熊市！

『貳』 主流的房地產私募基金產品有哪些產品模式

｜他山之石——國際主流基金模式

在目前國際私募地產基金格局中，美國的黑石地產基金一枝獨秀，依靠其最近在全球募集的133億美元，牢牢鞏固了全世界最大的地產基金地位，喜達屋資本集團、領盛投資管理、鐵獅門、凱雷等其他美國系基金在市場上募資活動也非常活躍，同時，新加坡系的凱德基金近年也異軍突起，開始在全球主流基金中占據一席之地。從中我們選了黑石地產基金和凱德置地基金來觀察國際主流基金的運作模式，對中國私募地產基金以及上市公司來說，都有一定參考意義。

（一）美國基金模式代表：黑石房地產基金

黑石集團（BlackstoneGroup）又名佰仕通集團，是全世界最大的獨立另類資產管理機構之一，也是一家金融咨詢服務機構。其另類資產管理業務包括企業私募股權基金、房地產機會基金、對沖基金的基金、優先債務基金、私人對沖基金和封閉式共同基金等。

黑石集團的房地產基金成立於1992年，經過20餘年的擴張，目前已經成為世界最大的房地產私募股權公司，旗下通過機會基金和債務戰略基金所管理的資產達790億美元。當黑石地產基金團隊由遍布世界各地的逾200名房地產專業人士組成，投資組合包括美國、歐洲和亞洲的優質物業，涵蓋酒店、寫字樓、零售業、工業、住宅及醫療保健等各種業態。自2009年年末以來，隨著市場的回歸，Blackstone的房地產基金已透過其債務及股權投資基金，投資或承諾投資規模達313億美元。

黑石房地產投資基金一貫倡導的投資理念是：買入、修復、賣出（Buy it, Fix it, Sell it），即買入：以低於重置成本的價格收購高質、能創收的資產；修復：此處的修復是指黑石會參與所投資公司管理經營，並迅速並積極地解決其資本結構問題、硬傷或經營問題，這也是黑石房地產基金投資過程中最重要的一環；賣出：一旦問題解決，黑石會將所投資公司賣出，通常是出售給核心投資者。這種模式實際上和我國目前以項目為主的模式非常相似，也因此黑石地產基金的平均持有期一般在三年左右。

從投資策略來看，黑石房地產基金投資從核心型到機會型皆有覆蓋，但其最擅長的還是在機會型投資環境中尋找良機，尤其是2008年金融危機以來，黑石更加偏好因過度杠桿融資而致使所有權結構受損的房企，或是尋求大規模退市的上市公司，累計實現業績改善成效217億美元。

作為獨立的房地產基金，黑石地產基金的運作關鍵在於修復而不在於運營，所以在退出環節基本上不會接觸最終銷售終端，快速將改善過的物業或者公司股權轉讓是最主要的方式，接盤方通常是知名上市房企，如零售商業開發商西蒙地產、工業地產普洛斯等，或者其他金融機構，比如國家主權財富基金、養老基金、對沖基金等，尤其2012年以來，國際資金成本的降低以及主權財富基金日益增加的避險需求使得黑石基金的退出流程更加通暢。

作為典型的美國基金，黑石普遍偏好高杠桿下的高資產收益，並強調規模擴張和由租金收益和資產升值收益的總收益率。一般黑石每完成一次收購，可提取相當於收購資產總價1%的管理費，每賣出一項資產可提取不超過賣出資產價值1%的管理費，其他的基礎管理費和運營費也都與資產規模掛鉤，這也導致黑石集團在擴張時追求快速的資產價值提升，尤其是在資產連續三年以年均40%以上的速度升值時，業績提成就變得相當可觀。數據顯示，黑石從1991年開始至今共實現投資規模279億美元，累計凈IRR達到16%。

（二）新加坡模式：凱德置地地產基金

凱德集團原名嘉德置地，是亞洲規模最大的房地產集團之一，總部設在新加坡，並在新加坡上市，地產業務主要集中於核心市場新加坡和中國。凱德集團房地產業務多元化，包括住宅、辦公樓、購物商場、服務公寓和綜合體，並擁有澳洲置地、凱德商用、雅詩閣公寓信託、凱德商務產業信託、凱德商用新加坡信託、凱德商用馬來西亞信託、凱德商用中國信託和桂凱信託等多家上市公司。

凱德基金的起步源於凱德集團輕戰略的確定，2000 年新成立的嘉德集團提出了具體而明確的戰略轉型目標和執行方案，而這一戰略重組規劃成為嘉德未來地產金融業務成功發展的基礎。經過十餘年發展，今天凱德集團已構建了一個由6隻REITS和16隻私募地產基金組成的基金平台，管理資產總額達到410億美元，其中私募基金規模佔到166億，而投資於中國的私募基金規模達到近半。

凱德置地的私募基金得以快速發展的原因在於兩點：1、藉助國際金融巨頭或當地優勢企業合作力量迅速進入新市場。凱德的私募地產基金合作方包括荷蘭ING金融集團、歐洲保險集團Eurake、伊斯蘭投資銀行Arcapita Bank、花旗集團等，依靠國際金融巨頭的影響力，為公司進駐新市場打開窗口，其次，凱德還積極尋求本土優勢企業的合作，比如在中國，凱德與深國投、華聯商場、萬科等合作，為旗下三隻私募基金和1隻REITS輸送後備零售物業資產，並與中信信託合作發起CITIC CapitaLand Business Park Fund，嘗試工業地產拓展。2、與REITS協同推進。凱德置地在重點市場的公募基金（REITS）都有對應的私募基金與其「配對」發展。在2006年以中國零售物業為核心資產的CRCT在新加坡上市，與CRCT同時成立的還有兩只私募基金CRCDF和CRCIF作為CRCT的儲備基金，CRCDF向CRCT輸送相對成熟的項目，而CRCIF則儲備更多孵化階段項目；在馬來西亞，嘉德有私募基金MCDF孵化寫字樓項目然後再輸入REITSQCT（Quill CapitaTrust）；在印度，CapitaRetailIndiaDevelopment Fund的成立同樣是為籌備中的印度零售物業REITS做准備。總體而言，REITS為私募基金提供了退出渠道，而私募基金則為REITS輸送成熟物業，彼此間的相互支持成為嘉德基金模式的關鍵。

在基金杠桿運用方面，新加坡基金與追求資產總規模的美國基金不同，它更強調租金收益的分享和管理費的提成，關注於真實的收益增長。比如凱德 CRCT的管理協議中關於業績提成的約定是「每年凈物業收入（經營收入-運營支出）的4%」，而非總收益的提成，另外在物業管理費提取方面CRCT也是與物業收入掛鉤。而CRCT對租金收益的強調也影響著為其輸送資產的私募地產基金的發展理念——既然作為退出渠道的REITS只根據租金回報來選擇收購對象並給出估值，那麼為其輸送資產的私募地產基金也必然把重心放在孵化過程中租金回報的提升上，從而減少了整個資產鏈上的泡沫化程度。

從集團內部孵化、到私募基金的開發培育，再到REITS的價值變現和穩定收益模式，凱德集團構造了一個以地產基金為核心的投資物業成長通道，而這種協同成長模式也成為新加坡地產金融模式的核心。這種模式的成功在於凱德置地以更為安全且高效的模式實現擴張：從2000年到2013年，凱德集團布局的地域范圍從33個城市擴張到123個城市，旗下購物中心數量從7處擴張到105處，服務型公寓從6000套擴張到33000套；而規模擴張的同時，ROE從1.5%提高到6.3%，凈負債資本比從92%下降到44%，利息覆蓋倍數從1.8倍上升到6.0倍。

『叄』 有沒有投資物業並購基金的，求推薦

我跟

『肆』 你們知道物業並購基金是什麼嗎有了解的嗎

熒興源的基金產品服務包括，並購基金、地產基金、證券基金、文化產業基金、科技成果轉化基金、境外投資合作基金、政府產業合作基金（引導基金）、能源基金等

『伍』 基金產品有哪些

給你推薦現在五家最牛的基金公司，它旗下的產品，你都可以放心考慮的：

易方達：易方達成立於2001年，股東由廣東粵財、廣發證券、廣東美的、重慶國投和廣州市廣永國資構成。截止今年二季度末，易方達管理著5隻開放式基金和4隻封閉式基金，合計管理資產規模為251億元，排名43家基金公司的第六位。這些基金具備了不同的風險收益特徵，包括有股票型（包括指數增強型）、股債平衡型和貨幣型等。近期，該公司正在發行低風險的易方達月月收益中短期債券基金。

招商：招商成立於2002年底，股東由招商證券、ING、中國電力財務、中國華能財務、中遠財務組成，是一家中外合資基金公司。截止今年二季度末，招商管理著5隻開放式基金，其中包括1隻股票基金、2隻平衡基金、1隻債券基金和1隻貨幣基金。合計管理資產規模為317億元，排名第四位。

嘉實：嘉實成立於1999年，股東由中誠信託投資、立信投資、德意志資產管理(亞洲)組成，是一家新近轉型為中外合資的老基金公司。截止今年二季度末，嘉實管理著8隻開放式基金，2隻封閉式基金，其中包括4隻股票基金、1隻含股債基金、1隻債券基金和1隻貨幣基金。合計管理資產規模為205億元，排名第七位。近期，該公司正在募集嘉實滬深300指數基金。

廣發：廣發成立於2003年，股東由廣發證券、廣州科技、烽火通信、香江投資組成。截止今年二季度末，廣發管理著3隻開放式基金，其中包括2隻股債平衡基金和1隻貨幣基金，合計管理資產規模為66億元，排名第21位。

諾安：諾安成立於2003年底，股東由北京中關村、中國對外經貿信託、中國新紀元組成。截止今年二季度末，諾安管理著2隻開放式基金，其中包括1隻股債平衡基金和1隻貨幣基金，合計管理資產規模為42億元，排名第25位。

五家基金管理公司概況
基金公司 管理基金數量 管理資產規模(億元) 成立時間 主要股東
開放式 封閉式 總計
招商 5 0 5 317.17 2002-12-27 招商證券、ING Asset Management B.V.(荷蘭投資)中國電力財務、中國華能財務、中遠財務
易方達 6 4 10 251.17 2001-4-17 廣東粵財、廣發證券、廣東美的、重慶國托、廣州市廣永國資
嘉實 8 2 10 205.67 1999-3-25 中誠信託投資、立信投資、德意志資產管理(亞洲)
廣發 4 0 4 66.83 2003-8-5 廣發證券、廣州科技、烽火通信、香江投資
諾安 2 0 2 42.5 2003-12-9 北京中關村、中國對外經貿信託、中國新紀元
數據來源：聚源系統

綜合來看，這五家基金公司除廣發、諾安外，易方達、嘉實和招商已處於最大資產規模基金公司之列。43家基金公司的平均管理資產規模為99億，廣發、諾安低於這個水平。招商基金依靠貨幣基金躋身前列，若剔除貨幣基金，資產規模僅在46億。投資管理經驗方面，嘉實基金成立時間較長。並且，招商和嘉實作為中外合資基金公司，外方股東在資產管理方面具有較強實力。

從目前的基金產品線看，嘉實、易方達、招商相對比較全面，高、中、低風險基金均有，諾安作為新基金公司，還處於相對弱小階段。

嘉實、易方達以高風險的股票基金數量較多，諾安、廣發在發展初期和當時市場環境更傾向開發中、低風險基金產品。

五家基金公司推薦基金名單
基金公司 投資風格傾向 重點關注基金 適合投資者類型
易方達 進取 易方達策略成長、易方達50、易方達平穩增長、基金科匯、科訊、科翔 中、高風險投資者
廣發 進取 廣發聚富、廣發穩健 中、高風險投資者
嘉實 偏進取 嘉實理財增長、嘉實成長收益、嘉實滬深300 偏高風險投資者
諾安 偏進取 諾安平衡 中等風險投資者
招商 偏保守 招商平衡、招商債券、招商現金 中、低風險投資者

『陸』 基金產品有哪些分類

看門狗財富為您解答，基金的分類有以下幾種：
開放式基金種類雖多，但按其投資目標、投資對象以及投資策略的不同大致可以分為以下四種基本類型：
（1）股票基金：主要投資於股票，高風險高收益。
（2）混合基金：分散投資於股票、債券和貨幣市場工具，風險和收益水平都適中。
（3）債券基金：主要投資於債券，以獲取固定收益為目的。風險和收益都較股票型基金小得多。
（4）貨幣市場基金：僅僅投資於貨幣市場工具，收益穩定，風險極低。
投資開放式基金，一定要事先充分估量好自己的風險承受度，然後選擇相對應的基金。而極度厭惡風險喜歡穩定收益的人，應選擇貨幣市場基金或債券基金。有一定風險承受度和較高收益偏好，但又不想冒過多風險的人，就適合選擇混合基金。

『柒』 投資哪些基金比較合適

這需要根據你本身的投資習慣而定。

如果你本身風險厭惡程度比較高的話，我個人主要建議你投資一些被動性的基金產品。這類產品主要有跟蹤指數的指數型基金，同時也有債券型基金和貨幣型基金。

如果你想要進一步嘗試投資回報的話，我建議你投資股票型基金或混合型基金。此類產品的投資回報比較大，同時你也需要承擔一定的回撤風險。

一、我先講一下相對比較穩健的基金產品。

這一類基金產品一般比較被動，基本上是跟蹤行業或大盤指數為主。如果你的投資風格比較穩健，並且不想承擔過高的投資風險，你完全可以考慮投資指數型基金，比如我們經常提到的滬深300和中證500。你也可以投資跟蹤行業指數的行業指數型基金，比如我們經常說的白酒指數型基金。你也可以投資貨幣型基金或債券型基金，這一類基金產品的投資風險會更低一些，投資回報在年化3%左右。

『捌』 什麼是物業基金

個人理解為 房地產開發商和業主共同出資成立基金

其收益是用來抵消生活區的物業管理的成本

『玖』 基金的分類是什麼如何選擇基金產品

基金的分類主要是從投資方向說的，根據投資於股市的比例大小，來區分基金的類型，實際不用太拘泥於具體叫做什麼類型，一旦明確了自己希望的風險水平，那麼就可以通過去看該基金的持股比例來大概確定這只基金的風險了，股票所佔比重越大，風險越大。

股票型基金，意思是絕大部分資金用來投資於股市，這個比例最高可以達到95%

指數型基金要看是什麼指數，如果是股市的某個指數，則這種指數型基金也是股票型基金

QDII基金是投資於境外市場的基金，一般是投資於股市的，具體投資於哪些國家或地區這好去看該基金的基本信息或招募說明書了。

混合型基金是股票和債券的混合，一般混合型基金的股票比例都會在65%以上，而債券的比例僅有30%左右，實際上叫做偏股型基金也是可以的，上面提到的股票型基金也可以叫偏股。

在很多網站上，好多分類看起來會不一樣，實際上明白原理就好，不用拘泥於具體名字。

平衡型基金是很少的一種，是股票和債券的平衡，一般可以達到平分秋色。這種基金風險中等，靈活度較大。適合想投資股市，但又怕波動太大的投資者。

偏債型基金，或者叫債券型基金，絕大部分資金用來投資債券，這種基金是低風險的，並不是無風險，特別是短期還是存在很高的浮虧可能。這種基金有很多是可以進行股票投資的，比例不會高於20%，而實際中，基本上不會達到10%，在5%左右的會比較多。

貨幣型基金是這兩年很火的一種，比如余額寶，理財通等等都是貨幣基金。這種基金不投資於股市，對債券的投資要求也很高，必須是AAA信用等級且久期在397天以內的券種。實際大部分都投向於協議存款。這種基金可以看做是無風險的。

理財型基金其實是貨幣基金的升級版，一般是有個周期，類似銀行的理財產品，收益方式和貨幣基金是一樣的，區別是不能實時到賬，流動性會低一些。理論上收益應該高於貨幣基金，但實際上並不一定。

還有其他一些基金分類的方法，

比如按照份額是否固定分，有開放式基金和封閉式基金。

開放式基金就是一般我們購買的基金，所謂開放說的是基金總份額是否固定。開放就是不固定的，你購買的基金份額是單獨給你，並非別人的。而封閉式基金總份額固定，開始發行多少份就是多少份，如果你想買，只能是從別人手裡購得，所以需要在二級市場交易，類似股票一樣。

LOF和ETF基金和創新型封閉式基金，也都是在場內交易的，LOF叫做上市型的開放式基金，ETF是交易型開放式指數基金。與封閉型基金相比，他們的份額是不固定的，但是可以在場內交易。

還有一些特殊的分類。

比如保本型基金，這種基金從投資方向上看應該是混合型。會有一個保本周期，持有滿保本周期，到期後會給保本金。適合於一筆錢固定幾年不用的情況，想獲得較高收益，但又懼怕股市風險。一般保本周期是三年。也有2年的，但很少。

選擇基金產品首先確定自己的風險喜好，理財合理預期和目標。根據這個去選擇一個適合自己的基金類型，沒有絕對好的，也沒有絕對差的。是有適合不適合。確定了合理的基金類型，再去選擇具體基金，以及投資基金的方法，比如單獨購買，定投等等。

『拾』 什麼是物業基金其收取標準是什麼

個人理解為 房地產開發商和業主共同出資成立基金

其收益是用來抵消生活區的物業管理的成本