保險公司不動產投資行為分析

1. 保險資金可以投資的不動產類型包括哪些

保險資金可以投資的不動產類型包括辦公用房，投資廉租房、養老實體和商業物業等，不得投資不具有穩定現金流回報預期或者資產增值價值、高污染等不符合國家產業政策項目的企業股權和不動產。

根據《保險資金運用管理辦法》第十一條 保險資金投資的不動產，為土地、建築物及其它附著於土地上的定著物。具體辦法由中國保監會制定。

第十三條 保險集團（控股）公司、保險公司不得使用各項准備金購置自用不動產或者從事對其他企業實現控股的股權投資。

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《保險資金運用管理辦法》第十五條 保險集團（控股）公司、保險公司從事保險資金運用，不得有下列行為：

（一）存款於非銀行金融機構；

（二）買入被交易所實行「特別處理」、「警示存在終止上市風險的特別處理」的股票；

（三）投資不具有穩定現金流回報預期或者資產增值價值、高污染等不符合國家產業政策項目的企業股權和不動產；

（四）直接從事房地產開發建設；

（五）從事創業風險投資；

（六）將保險資金運用形成的投資資產用於向他人提供擔保或者發放貸款，個人保單質押貸款除外；

（七）中國保監會禁止的其他投資行為。

中國保監會可以根據有關情況對保險資金運用的禁止性規定進行適當調整。

2. 對保險公司夥同中介機構套取資金行為的分析

保險公司為何屢屢利用保險中介機構來套取資金，主要原因也是保險中介機構有空子可鑽。以上述的XX代理為例，監管部門稱，其存在使用與實際不符的發票沖抵費用、使用外單位發票報銷入賬以及財務憑證不完整、報表與公司真實的業務情況不符等財務管理混亂、數據不真實的問題，該公司以展業費和營業費的名義，通過轉賬方式向保險公司工作人員的個人賬戶支付相關費用，主要用於支付投保人、業務介紹人及無資質的代理機構，累計金額為xx萬元。
業內人士指出，保險監管機構雖然在近年來加大了打擊的力度，但保險公司與保險中介機構之間的違法違規行為仍然屢禁不絕，「防火牆」屢屢失效，主要原因是因為利益所驅，一些機構或是個人為了一己私利，挖空心思鑽監管空子，而保險公司的政策、內控也確實存在漏洞，使得個別人員有利可圖。

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3. 保險公司資產配置分析報告

參考前瞻產業研究院《中國保險行業市場前瞻與投資規劃分析報告》顯示，資產配置荒局面下，P2P跑路潮起，信託違約風險加大，債券利率降低，回報穩定且安全邊際高的保險產品受到追捧。目前，保障型傳統保險產品預訂利率普遍為3.5%—4.025%，而投資型保險產品結算利率保持在5%左右，回報期長，收益穩定。與此同時，我國目前的保險密度、保險深度與發達國家相距甚遠，新國十條也提出2020年保險深度5%的目標。根據這一情況，今年的保費收入或將持續增長，其中，預計壽險保費收入增速將達25%，財產險保費增速將達15%。
證券分析師表示，一方面，險企投資收益率目前仍處於高位，且產品收益結算存在滯後，保險產品在收益率方面將具備較強競爭力。另一方面，險企營銷員規模和人均產能雙輪驅動形成正反饋。預計2016年營銷員規模還將繼續增長，全年平均增速將維持在15%以上。而2015年新營銷員培訓3—6個月後才會有較大的產能貢獻，預計2016年人均產能平均增速將超過20%。險企投資收益率維持高位，人均產能提高，營銷員規模擴大，形成良性循環。總的看來，預計2016年全年保費仍將高速增長。

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4. 保險公司投資房地產有什麼規定

保險公司投資不動產，應當符合下列條件：
（一）具有完善的公司治理、管理制度、決策流程和內控機制；
（二）實行資產託管機制，資產運作規范透明；
（三）資產管理部門擁有不少於8名具有不動產投資和相關經驗的專業人員，其中具有5年以上相關經驗的不少於3名，具有3年以上相關經驗的不少於3名；
（四）上一會計年度末償付能力充足率不低於150%，且投資時上季度末償付能力充足率不低於150%；
（五）上一會計年度盈利，凈資產不低於1億元人民幣（貨幣單位下同）;
（六）具有與所投資不動產及不動產相關金融產品匹配的資金，且來源充足穩定；
（七）最近三年未發現重大違法違規行為；
（八）中國保監會規定的其他審慎性條件。
投資不動產相關金融產品的，除符合前款第（一）、（二）、（四）、（五）、（六）、（七）、（八）項規定外，資產管理部門還應當擁有不少於2名具有3年以上不動產投資和相關經驗的專業人員。
保險公司聘請投資機構提供不動產投資管理服務的，可以適當放寬專業人員的數量要求。

保險資金可以投資符合下列條件的不動產：
（一）已經取得國有土地使用權證和建設用地規劃許可證的項目；
（二）已經取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證的在建項目；
（三）取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證及預售許可證或者銷售許可證的可轉讓項目；
（四）取得產權證或者他項權證的項目；
（五）符合條件的政府土地儲備項目。
保險資金投資的不動產，應當產權清晰，無權屬爭議，相應權證齊全合法有效；地處直轄市、省會城市或者計劃單列市等具有明顯區位優勢的城市；管理權屬相對集中，能夠滿足保險資產配置和風險控制要求。

5. 保險是否投資行為

抱歉，上班時間，簡短一點了。 觀點：保險不是一種積極的投資行為。 一、保險的概念 保險特指商業保險。一般從經濟與法律兩個方面來解釋保險的定義。 從經濟角度來看，保險是分攤意外事故損失的一種財務安排。投保人通過交納保險費購買保險，實際上是將他的不確定的大額損失變成固定的小額支出。而保險人由於集中了大量同質風險，所以能藉助大數法則來正確預見未來損失的發生額，並據此制定保險費率，通過向所有投保人收取保險費建立保險基金，來補償少數被保險人遭受的意外事故損失。 從法律角度來看，保險是一種合同行為，是一方同意補償另一方損失的一種合同安排，同意提供損失賠償的一方是保險人，接受損失賠償的另一方是被保險人。投保人通過承擔支付保險費的義務，換取保險人為其提供保險經濟保障（賠償或給付）的權利，這正體現了民事法律關系主體之間的權利和義務關系。 二、保險的特徵 （一）保險的特性 1．經濟性。保險是一種經濟保障活動。保險經濟保障活動是整個國民經濟活動的一個有機組成部分，其保障的對象財產和人身都直接或間接屬於社會再生產中的生產資料和勞動力兩大經濟要素；其實現保障的手段，大多最終都必須採取支付貨幣的形式進行補償或給付；其保障的根本目的，無論從宏觀的角度還是微觀的角度，都是為了發展經濟。 2．商品性。保險體現了一種等價交換的經濟關系，也就是商品經濟關系。這種商品經濟關系直接表現為個別保險人與個別投保人之間的交換關系，間接表現為在一定時期內全部保險人與全部投保人之間的交換關系，即保險人出售保險，投保人購買保險的關系。具體表現為保險人通過提供保險保障，保障社會生產的正常進行和人們生活的安定。 3．互助性。保險具有「一人為眾，眾為一人」的互助特性。保險在一定條件下，分擔了個別單位和個人所不能承擔的風險，從而形成了一種經濟互助關系。這種經濟互助關系通過保險人用多數投保人繳納的保險費建立的保險基金對少數遭受損失的被保險人提供補償或給付而得以體現。 4．契約性。從法律角度看，保險是一種契約行為。保險雙方當事人要建立保險關系，其形式是保險合同；要履行其權利和義務，其依據也是保險合同。 5．科學性。現代保險經營以概率論和大數法則等科學的數理理論為基礎。保險費率的厘訂，保險准備金的提存等都是以精密的數理計算為依據的。 三、保險的職能 保險的職能有基本職能與派生職能之分，基本職能是保險的原始與固有的職能，不因時間的變化和社會形態的不同而改變。派生職能是隨著保險內容的豐富和保險種類的發展，在保險基本職能的基礎上產生的新職能。 （一）保險的基本職能 保險的基本職能即保險的經濟保障功能，具體表現為保險補償的職能和保險給付的職能。 1．保險補償的職能 保險是在特定災害事故發生時，在保險的有效期和保險合同約定的責任范圍以及保險金額內，按其實際損失數額給予賠付。這種賠付原則使得已經存在的社會財富因災害事故所致的實際損失在價值上得到了補償，在使用價值上得以恢復，從而使社會再生產過程得以連續進行。 2．保險給付的職能 由於人的價值是很難用貨幣來計價的，所以，人身保險是經過保險人和投保人雙方約定進行給付的保險。因此，人身保險的職能不是損失補償，而是定額給付。 （二）保險的派生職能 保險的派生職能主要是指保險的投資職能與防災防損職能。 1．保險的投資職能 保險的投資職能，就是保險融通資金的職能或保險資金運用的職能。由於保險的補償與給付的發生具有一定的時差性，這就為保險人進行資金運用提供了可能。同時，保險人為了使保險經營穩定，必須保證保險基金的保值與增值，這也要求保險人對保險資金進行運用。 2．保險的防災防損職能 防災防損是風險管理的重要內容，保險本身就是風險管理的一項重要措施。保險企業為了穩定經營，要對風險進行分析、預測和評估，通過人為的事前預防，可以減少損失的發生。而且，防災防損作為保險業務操作的環節之一，始終貫穿在整個保險工作之中。 我們說保險具有投資職能，是由於保險的補償與給付的發生具有一定的時差性，這就為保險人進行資金運用提供了可能。但這並不是說，消費者，投保人或被保險人就可以認為保險是可以當作投資來對待的。兩者有明顯的功能區別，保險是保障功能，重在規避風險，而投資具有利得功能，要迎接風險，是「明知山有虎，偏向虎山行」說白了就是勇往直前還是要趨吉避凶的選擇。 因此對個人來說，保險是一種非積極的投資行為，嚴格的說應是一種理財行為。

6. 保險資金投資不動產暫行辦法的第三章 投資標的與投資方式

第十一條 保險資金可以投資符合下列條件的不動產：
（一）已經取得國有土地使用權證和建設用地規劃許可證的項目；
（二）已經取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證的在建項目；
（三）取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證及預售許可證或者銷售許可證的可轉讓項目；
（四）取得產權證或者他項權證的項目；
（五）符合條件的政府土地儲備項目。
保險資金投資的不動產，應當產權清晰，無權屬爭議，相應權證齊全合法有效；地處直轄市、省會城市或者計劃單列市等具有明顯區位優勢的城市；管理權屬相對集中，能夠滿足保險資產配置和風險控制要求。
第十二條 保險資金可以投資符合下列條件的不動產相關金融產品：
（一）投資機構符合第九條規定；
（二）經國家有關部門認可，在中國境內發起設立或者發行，由專業團隊負責管理；
（三）基礎資產或者投資的不動產位於中國境內，符合第十一條第一款第（一）項至第（五）項的規定；
（四）實行資產託管制度，建立風險隔離機制；
（五）具有明確的投資目標、投資方案、後續管理規劃、收益分配製度、流動性及清算安排；
（六）交易結構清晰，風險提示充分，信息披露真實完整；
（七）具有登記或者簿記安排，能夠滿足市場交易或者協議轉讓需要；
（八）中國保監會規定的其他審慎性條件。
不動產相關金融產品屬於固定收益類的，應當具有中國保監會認可的國內信用評級機構評定的AA級或者相當於AA級以上的長期信用級別，以及合法有效的信用增級安排；屬於權益類的，應當建立相應的投資權益保護機制。
保險資金投資不動產相關金融產品的規則，由中國保監會另行規定。
第十三條 保險資金可以採用股權方式投資第十一條第一款第（一）項至第（四）項規定的不動產，採用債權方式投資第十一條第一款第（一）項至第（五）項規定的不動產，採用物權方式投資第十一條第一款第（三）、（四）項規定的不動產。保險資金採用債權、股權或者物權方式投資的不動產，僅限於商業不動產、辦公不動產、與保險業務相關的養老、醫療、汽車服務等不動產及自用性不動產。
保險資金投資醫療、汽車服務等不動產，不受第十一條第一款第（二）項至第（五）項及區位的限制；投資養老不動產、購置自用性不動產，不受第十一條第一款第（一）項至第（五）項及區位的限制；本款前述投資必須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養老和自用性不動產（項目公司）的名義，以商業房地產的方式，開發和銷售住宅。投資養老、醫療、汽車服務等不動產，其配套建築的投資額不得超過該項目投資總額的30%。
保險資金投資不動產，除政府土地儲備項目外，可以採用債權轉股權、債權轉物權或者股權轉物權等方式。投資方式發生變化的，應當按照本辦法規定調整管理方式。保險資金以多種方式投資同一不動產的，應當分別遵守本辦法規定。
第十四條 保險公司投資不動產（不含自用性不動產），應當符合以下比例規定：
（一）投資不動產的賬面余額，不高於本公司上季度末總資產的10%，投資不動產相關金融產品的賬面余額，不高於本公司上季度末總資產的3%；投資不動產及不動產相關金融產品的賬面余額，合計不高於本公司上季度末總資產的10%。
（二）投資單一不動產投資計劃的賬面余額，不高於該計劃發行規模的50%，投資其他不動產相關金融產品的，不高於該產品發行規模的20%。
第十五條 保險資金投資不動產，應當合理安排持有不動產的方式、種類和期限。以債權、股權、物權方式投資的不動產，其剩餘土地使用年限不得低於15年，且自投資協議簽署之日起5年內不得轉讓。保險公司內部轉讓自用性不動產，或者委託投資機構以所持有的不動產為基礎資產，發起設立或者發行不動產相關金融產品的除外。
第十六條 保險公司投資不動產，不得有下列行為：
（一）提供無擔保債權融資；
（二）以所投資的不動產提供抵押擔保；
（三）投資開發或者銷售商業住宅；
（四）直接從事房地產開發建設（包括一級土地開發）；
（五）投資設立房地產開發公司，或者投資未上市房地產企業股權（項目公司除外），或者以投資股票方式控股房地產企業。已投資設立或者已控股房地產企業的，應當限期撤銷或者轉讓退出；
（六）運用借貸、發債、回購、拆借等方式籌措的資金投資不動產，中國保監會對發債另有規定的除外；
（七）違反本辦法規定的投資比例；
（八）法律法規和中國保監會禁止的其他行為。

7. 保險資金投資不動產暫行辦法的第五章 監督管理

第二十九條 保險公司投資不動產，投資余額超過20億元或者超過可投資額度20%的，應當在投資協議簽署後5個工作日內，向中國保監會報告；對已投資不動產項目追加投資的，應當經董事會審議，並在投資協議簽署後5個工作日內，向中國保監會報告。
前款規定的報告，應當至少包括董事會或者其授權機構決議、可行性研究報告、資產配置計劃、合法合規報告、資產評估報告、風險評估報告、關聯交易說明、償付能力分析、後續管理方案、法律意見書、投資協議書等。
保險資金投資養老項目，應當在確定投資意向後，通報中國保監會，並在簽署投資協議後5個工作日內，向中國保監會報告。除本條第二款規定內容之外，還應當說明經營目的和發展規劃，並提交整體設計方案和具體實施計劃等材料。
中國保監會發現保險公司投資行為違反法律法規或者本辦法規定的，有權責令其改正。
第三十條 保險公司投資不動產，應當在每季度結束後的15個工作日內和每年3月31日前，向中國保監會提交季度報告和年度報告，至少包括以下內容：
（一）投資總體情況；
（二）資本金運用情況；
（三）資產管理及運作情況；
（四）資產估值；
（五）資產風險及質量；
（六）重大突發事件及處置情況；
（七）中國保監會規定的其他審慎性內容。
除上述內容外，年度報告還應當說明投資收益及分配、資產認可及償付能力、投資能力變化等情況，並附經專業機構審計的相關報告。
第三十一條 投資機構應當於每年3月31日前，就保險資金投資不動產相關金融產品情況，向中國保監會報告，至少包括以下內容：
（一）保險資金投資情況；
（二）產品運作管理、主要風險及處置、資產估值及收益等情況；
（三）基礎資產或者資產池變化、產品轉讓或者交易流通等情況；
（四）經專業機構審計的產品年度財務報告；
（五）中國保監會規定的其他審慎性內容。
除上述內容外，投資機構還應當報告專業團隊和投資能力變化、監管處罰、法律糾紛等情況。
不動產相關金融產品為公開發行或者募集的，應當按照有關規定披露相關信息。
第三十二條 託管機構應當於每季度結束後的15個工作日內和每年3月31日前，向中國保監會提交季度報告和年度報告，至少包括以下內容：
（一）保險資金投資情況；
（二）投資合法合規情況；
（三）異常交易及需提請關注事項；
（四）資產估值情況；
（五）主要風險狀況；
（六）涉及的關聯交易情況；
（七）中國保監會規定的其他審慎性內容。
第三十三條 中國保監會制定不動產投資能力標准，保險公司及相關投資機構應當按照規定標准自行評估，並向中國保監會提交評估報告。中國保監會將檢驗並跟蹤監測保險公司及相關投資機構的不動產投資管理能力及變化情況。
中國保監會可以根據市場需要，適當調整投資比例、相關當事人的資質條件和報送材料等事項。保險資金投資不動產及不動產相關金融產品的相關當事人，向中國保監會報送的材料，應當符合監管規定，並對材料的真實性負責。
第三十四條 中國保監會依法對保險公司投資不動產進行現場監管和非現場監管，必要時可以聘請專業機構協助檢查。
保險公司投資不動產，出現償付能力不足、重大經營問題、存在重大投資風險，或者可能對金融體系、金融行業和金融市場產生不利影響的，中國保監會應當採取有關法律法規規定的停止投資業務、限制投資比例、調整投資人員、責令處置不動產資產、限制股東分紅和高管薪酬等監管措施。保險公司投資不動產後，不能持續符合第八條規定的，中國保監會應當責令予以改正。
違規投資的不動產或者超比例投資的不動產，中國保監會按照有關規定不計入認可資產范圍。突發事件或者市場變動等非主觀因素，造成不動產投資比例超過本辦法規定的，保險公司應當在規定期限內，按照規定調整投資比例。
保險資金投資不動產的資產評估標准和方法及風險因子的規則，由中國保監會另行規定。
第三十五條 投資機構和專業機構參與保險資金投資不動產活動，違反有關法律、行政法規和本辦法規定的，中國保監會有權記錄其不良行為，並將違法違規情況通報其監管或者主管部門。情節嚴重的，中國保監會將責令保險公司不得與該機構開展相關業務，並商有關監管或者主管部門依法給予行政處罰。
保險公司不得與列入不良記錄名單的投資機構和專業機構發生業務往來。

8. 保險資金 不動產金融產品

保險公司投資不動產，應當符合下列條件：
（一）具有完善的公司治理、管理制度、決策流程和內控機制；
（二）實行資產託管機制，資產運作規范透明；
（三）資產管理部門擁有不少於8名具有不動產投資和相關經驗的專業人員，其中具有5年以上相關經驗的不少於3名，具有3年以上相關經驗的不少於3名；
（四）上一會計年度末償付能力充足率不低於150%，且投資時上季度末償付能力充足率不低於150%；
（五）上一會計年度盈利，凈資產不低於1億元人民幣（貨幣單位下同）;
（六）具有與所投資不動產及不動產相關金融產品匹配的資金，且來源充足穩定；
（七）最近三年未發現重大違法違規行為；
（八）中國保監會規定的其他審慎性條件。
投資不動產相關金融產品的，除符合前款第（一）、（二）、（四）、（五）、（六）、（七）、（八）項規定外，資產管理部門還應當擁有不少於2名具有3年以上不動產投資和相關經驗的專業人員。
保險公司聘請投資機構提供不動產投資管理服務的，可以適當放寬專業人員的數量要求。
保險資金可以投資符合下列條件的不動產：
（一）已經取得國有土地使用權證和建設用地規劃許可證的項目；
（二）已經取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證的在建項目；
（三）取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證及預售許可證或者銷售許可證的可轉讓項目；
（四）取得產權證或者他項權證的項目；
（五）符合條件的政府土地儲備項目。
保險資金投資的不動產，應當產權清晰，無權屬爭議，相應權證齊全合法有效；地處直轄市、省會城市或者計劃單列市等具有明顯區位優勢的城市；管理權屬相對集中，能夠滿足保險資產配置和風險控制要求。

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