設立基金投資不動產

⑴ 證券投資基金可以直接投資房地產項目嗎我國目前有沒有推出長夜投資基金法急求

私募基金，與公募基金相對，是指通過非公開的方式向特定投資者、機構或個人募集資金，按投資方和管理方協商回報進行投資理財的基金產品。私募基金的投資對象非常廣泛，從證券產品到金融衍生品再到企業股權等等，投資范圍從貨幣市場到資本市場再到實業市場、從現貨市場到期貨市場、從國內市場到國際市場的一切有投資機會的領域。私募股權投資基金是指通過私募形式對具有融資意向的非上市企業進行的權益性投資，在交易實施過程中附帶考慮了將來的退出機制，即通過上市、並購或管理層回購等方式，出售持股獲利。據私募股權投資投入企業的階段不同，私募股權投資可分為創業投資、發展資本、並購基金以及PIPE(上市後私募投資)等等，或者分為種子期或早期基金、成長期基金、重組基金等。而根據私募股權投資的對象不同，私募股權投資又被分為創業投資基金、基礎設施投資基金、只柱產業投資基金和企業重組投資基金等類型。

⑵ 保險資金投資不動產暫行辦法的第三章 投資標的與投資方式

第十一條 保險資金可以投資符合下列條件的不動產：
（一）已經取得國有土地使用權證和建設用地規劃許可證的項目；
（二）已經取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證的在建項目；
（三）取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證及預售許可證或者銷售許可證的可轉讓項目；
（四）取得產權證或者他項權證的項目；
（五）符合條件的政府土地儲備項目。
保險資金投資的不動產，應當產權清晰，無權屬爭議，相應權證齊全合法有效；地處直轄市、省會城市或者計劃單列市等具有明顯區位優勢的城市；管理權屬相對集中，能夠滿足保險資產配置和風險控制要求。
第十二條 保險資金可以投資符合下列條件的不動產相關金融產品：
（一）投資機構符合第九條規定；
（二）經國家有關部門認可，在中國境內發起設立或者發行，由專業團隊負責管理；
（三）基礎資產或者投資的不動產位於中國境內，符合第十一條第一款第（一）項至第（五）項的規定；
（四）實行資產託管制度，建立風險隔離機制；
（五）具有明確的投資目標、投資方案、後續管理規劃、收益分配製度、流動性及清算安排；
（六）交易結構清晰，風險提示充分，信息披露真實完整；
（七）具有登記或者簿記安排，能夠滿足市場交易或者協議轉讓需要；
（八）中國保監會規定的其他審慎性條件。
不動產相關金融產品屬於固定收益類的，應當具有中國保監會認可的國內信用評級機構評定的AA級或者相當於AA級以上的長期信用級別，以及合法有效的信用增級安排；屬於權益類的，應當建立相應的投資權益保護機制。
保險資金投資不動產相關金融產品的規則，由中國保監會另行規定。
第十三條 保險資金可以採用股權方式投資第十一條第一款第（一）項至第（四）項規定的不動產，採用債權方式投資第十一條第一款第（一）項至第（五）項規定的不動產，採用物權方式投資第十一條第一款第（三）、（四）項規定的不動產。保險資金採用債權、股權或者物權方式投資的不動產，僅限於商業不動產、辦公不動產、與保險業務相關的養老、醫療、汽車服務等不動產及自用性不動產。
保險資金投資醫療、汽車服務等不動產，不受第十一條第一款第（二）項至第（五）項及區位的限制；投資養老不動產、購置自用性不動產，不受第十一條第一款第（一）項至第（五）項及區位的限制；本款前述投資必須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養老和自用性不動產（項目公司）的名義，以商業房地產的方式，開發和銷售住宅。投資養老、醫療、汽車服務等不動產，其配套建築的投資額不得超過該項目投資總額的30%。
保險資金投資不動產，除政府土地儲備項目外，可以採用債權轉股權、債權轉物權或者股權轉物權等方式。投資方式發生變化的，應當按照本辦法規定調整管理方式。保險資金以多種方式投資同一不動產的，應當分別遵守本辦法規定。
第十四條 保險公司投資不動產（不含自用性不動產），應當符合以下比例規定：
（一）投資不動產的賬面余額，不高於本公司上季度末總資產的10%，投資不動產相關金融產品的賬面余額，不高於本公司上季度末總資產的3%；投資不動產及不動產相關金融產品的賬面余額，合計不高於本公司上季度末總資產的10%。
（二）投資單一不動產投資計劃的賬面余額，不高於該計劃發行規模的50%，投資其他不動產相關金融產品的，不高於該產品發行規模的20%。
第十五條 保險資金投資不動產，應當合理安排持有不動產的方式、種類和期限。以債權、股權、物權方式投資的不動產，其剩餘土地使用年限不得低於15年，且自投資協議簽署之日起5年內不得轉讓。保險公司內部轉讓自用性不動產，或者委託投資機構以所持有的不動產為基礎資產，發起設立或者發行不動產相關金融產品的除外。
第十六條 保險公司投資不動產，不得有下列行為：
（一）提供無擔保債權融資；
（二）以所投資的不動產提供抵押擔保；
（三）投資開發或者銷售商業住宅；
（四）直接從事房地產開發建設（包括一級土地開發）；
（五）投資設立房地產開發公司，或者投資未上市房地產企業股權（項目公司除外），或者以投資股票方式控股房地產企業。已投資設立或者已控股房地產企業的，應當限期撤銷或者轉讓退出；
（六）運用借貸、發債、回購、拆借等方式籌措的資金投資不動產，中國保監會對發債另有規定的除外；
（七）違反本辦法規定的投資比例；
（八）法律法規和中國保監會禁止的其他行為。

⑶ 不動產投資信託基金是什麼

不動產權投資的信託基金就是一個非常大的基金，它的機構是非常好的基金。

不動產登記暫行條例實施細則（討論稿）》（以下簡稱《細則（討論稿）》）開始在國務院相關部門間進行討論，討論已基本完成。《細則（討論稿）》共15章192條，包括了總則、一般規定、土地所有權登記、國有建設用地使用權等登記內容，以及登記資料的查詢、保護和利用等信息。
2014年12月22日，醞釀7年之久的《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）公布，將於2015年3月1日執行。為了保證《條例》的順利實施，相關部門進一步細化登記類型、登記程序、各類不動產物權登記的要求、登記機構和人員職責等，明確和統一不動產登記表卡簿冊和證書式樣內容，規范不動產權籍調查的要求，以健全《條例》的配套政策而制定《細則》。
2014年12月25日，從國土資源部獲悉：國土資源部地籍管理司、國土資源部法律中心已起草完畢《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）。
《細則（討論稿）》顯示，國家級不動產的登記管轄並不參照《條例》執行。具體內容是在第2章第9條，「中央國家機關使用的國有土地使用權以及建築物、構築物所有權登記發證參照《在京中央國家機關用地土地登記辦法》的有關規定。所以也是可以做的。

⑷ 私募股權投資基金投資房地產項目的基本標准和操作模式

1、房地產項目成立單獨的項目公司，且項目公司歷史沿革清晰、財務制度健全、賬目清晰，沒有重大的或有糾紛、訴訟，不存在重大的或有負債、對外擔保和負債；項目地理位置優越，市場銷售前景良好，且有明確的可控的退出渠道（最好多項）；
2、公司設立的有限合夥制公司出資不高於原股東方出資的投資額，且能夠保證項目啟動；
3、項目公司70%以上的股權辦理工商過戶至公司設立的有限合夥制公司名下；
4、項目公司財務採取封閉式管理，確保項目資金完全項目的工程建設，公司參與項目公司運作，並負責項目公司的財務資金收支監管、公司全部章證照及財務印鑒的監管；
5、項目公司實現銷售回款優先償還有限合夥制公司的投資及投資回報，公司收回本金及約定的投資回報後，將其名下項目公司股權過戶至原股東方或原股東方指定的第三方名下。
6、私募股權基金在項目運作中扮演財務投資人角色，通過對項目公司財務、全部章證照及財務印鑒的監管，保障可以優先收回本金及回報。退出渠道，可以選擇的其他退出渠道包括項目公司銀行融資後退出，項目公司股權轉讓處置給第三方退出或引入其他戰 略投資者退出等方式實現。

⑸ 公募基金是否可以投資房地產（若可以，何種方式、途徑以及相關准入和法律要求）

消息屬實，基金公司大部分把該類業務放在子公司做。
目前基金公司做的房地產項目都是類信託項目，其要求基本都是類似的，您可以參考。
望採納

⑹ 全國人大代表建議制定不動產投資信託基金管理條例

全國人大代表、全國人大財經委副主任委員劉新華日前在接受中國證券報記者采訪時表示，建議制定不動產投資信託基金管理條例。具體舉措包括簡化不動產投資信託基金（REITs）產品結構，明確REITs直接公開發行與上市規則；明確國務院證券監督管理機構對REITs進行集中統一監管；明確REITs的稅收政策。

REITs試點面臨三方面問題

劉新華介紹，REITs是指一種通過發行收益憑證匯集投資者的資金，交由專業投資機構進行不動產投資經營管理，並將投資收益及時分配給投資者的投資基金。REITs是將流動性較低的不動產資產轉化為流動性較好的證券資產的重要手段，對於盤活不動產存量資產，拓寬社會資本投資渠道，提高直接融資比重，增強資本市場服務實體經濟質效具有重要意義。目前，中國證監會、國家發改委聯合開展的基礎設施領域REITs試點揭開了公募REITs的序幕，為REITs的進一步推廣奠定了實踐基礎，但面臨產品結構復雜、嵌套層級過多、法律責任覆蓋不足等問題。為貫徹落實中央關於深化金融供給側結構性改革的總體部署以及中央經濟工作會議關於「完善債券市場法制」的要求，依照證券法授權國務院制定資產支持證券和資產管理產品發行、交易管理辦法的規定，建議由國務院證券監督管理機構牽頭起草不動產投資信託基金管理條例，為推動REITs進一步發展提供法律保障。

劉新華還介紹了REITs試點情況。2020年4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發布《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs)試點相關工作的通知》。2020年8月6日，中國證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，正式開展基礎設施領域REITs試點。他認為，推出基礎設施公募REITs有助於緩解基礎設施投資壓力；有利於推動資本市場供給側改革；對實體經濟的發展提供了有效支持；為我國廣大投資者提供了新的投資產品。

關於REITs試點當前存在的問題，劉新華表示，REITs試點在證券投資基金法框架下建立了「公募基金+單一基礎設施資產支持證券」的公募REITs法律結構，無需對基本法律制度進行修改，立法成本小。但面臨三方面問題：包括多層級嵌套的產品結構過於復雜，導致公募REITs管理成本和稅收較高，存在收益率逐層攤薄的問題；底層資產的運行涉及原始權益人、資產支持證券管理人、基金管理人等多個主體，對內部治理的有效性提出了挑戰；證券投資基金法的法律責任規定無法完全契合REITs的特點，在打擊REITs相關違法行為時面臨法律依據不足的問題。

為REITs規范發展提供法制保障

劉新華表示，2020年3月1日起施行的證券法第二條規定：「資產支持證券、資產管理產品發行、交易的管理辦法，由國務院依照本法的原則規定。」該規定將資產支持證券、資產管理產品納入證券的范圍，但是由於資產支持證券、資產管理產品的發行交易有不同於股票、債券的特點，因此授權國務院依照證券法的原則制定具體發行交易辦法。建議盡快制定不動產投資信託基金管理條例，為REITs的進一步規范發展提供法制保障。

劉新華提出三方面建議。一是簡化REITs產品結構，明確REITs直接公開發行與上市的規則。REITs產品結構可以參照目前資產證券化業務，以不動產所產生的現金流為償付支持，但是在注冊發行、強制信息披露、反欺詐、投資者保護、法律責任、監管機構等方面，應直接對接證券法，強化持續管理、防控風險，保護持有人合法權益。

二是根據全國金融工作會議提出的「加強功能監管」的要求，以及證券法關於「國務院證券監督管理機構依法對全國證券市場實行集中統一監督管理」的規定，明確國務院證券監督管理機構對REITs進行集中統一監管。由國務院證券監督管理機構根據證券法和不動產投資信託基金管理條例制定配套業務規則，對管理人、託管人、原始權益人、資產服務機構、基礎資產評估機構等參與方的職責、盡職調查、計劃的投資運作和信息披露等方面進行有效規范，依法實施功能監管。

三是明確REITs的稅收政策。資產證券化是一項較為復雜的業務，在我國目前的稅收制度下，REITs在產品設立及運營環節均面臨較高的稅負成本。從境外成熟市場情況看，多國政府均在制定REITs法規的同時，出台了REITs產品設立及運營環節的稅收中性政策，確保不存在重復征稅的情形。建議建立和完善符合我國國情的REITs稅收支持政策體系，在產品設立環節考慮免徵或遞延不動產轉讓相關的稅費，在產品運營期間避免重復征稅，並允許REITs投資者適用優惠稅率。

⑺ 我想搞一家房地產開發投資公募基金不知能不能

想法很好，為你的主營業務提供了一定的風險、資金和研究保障。在資本運作上，你還需要做一點慎重的考慮。

私募建議：可以設立一家子公司，以合夥制為好。在設立前想好未來的發展方向和產品，融資渠道也要考慮。一般以和信託公司合作發行信託計劃，或者與銀行合作發行金融理財產品等來進行融資。

公募建議：與基金公司合作發行產業基金。門檻要求挺高，需要你們有一定的資歷和社會地位。