房地產基金投資管理辦法

『壹』 房地產投資基金的投資管理

房地產基金的投資風險種類
房地產基金的投資風險包括：經營風險、財務風險、流動性風險、通貨膨脹風險、管理風險、利率風險、政策法規風險和環境風險。
房地產基金的內部控制措施
基金內部控制措施包括：可行性研究、內部風險控制、制定房地產地產基金投資決策流程，以及建立投資決策委員會和風險控制委員會。
房地產投資基金投入之前的風險主要是由信息不對稱引起的。這一時期的風險防範措施的形成應建立在如何保證房地產投資基金能夠盡可能得到來自企業家和投資企業的完整准確的信息。只有證明可將機構資產授權給經營者，才能依賴他們為房地產投資基金獲得的最大利益。為此需要採取以下風險管理措施：藉助商業計劃書、盡職調查、藉助專門的中介服務公司的評估和服務、藉助中介機構的推介及採取投資組合策略。
房地產投資基金投入之後的風險主要來自事後信息不對稱以及由此產生的道德風險，同時還要考慮投資本身面臨的風險。面對可能的風險，房地產投資基金應當採取以下措施：用雙方簽訂的投資協議防範風險、基金經理人對房地產企業的監控機制及違約補救。
房地產基金的財務管理模式
房地產基金的財務管理模式有：單一直接管理模式、聯簽管理模式、代理記賬模式、完全審計模式以及內部審計模式。

『貳』 房地產基金投資技巧有哪些呢

SAR指標又叫拋物線指標或停損轉向操作點指標，其全稱叫"Stop and Reverse，縮寫SAR"，是由美國技術分析大師威爾斯-威爾德(Wells Wilder)所創造的，是一種簡單易學、比較准確的中短期技術分析工具。拋物線指標(SAR)也稱為停損點轉向指標，這種指標與移動平均線的原理頗為相似，屬於價格與時間並重的分析工具。由於組成SAR的點以弧形的方式移動，故稱"拋物轉向"。一是"stop"，即停損、止損之意，這就要求投資者在買賣某個股票之前，先要設定一個止損價位，以減少投資風險。而這個止損價位也不是一直不變的，它是隨著股價的波動止損位也要不斷的隨之調整。如何既可以有效地控制住潛在的風險，又不會錯失賺取更大收益的機會，是每個投資者所追求的目標。但是股市情況變幻莫測，而且不同的股票不同時期的走勢又各不相同，如果止損位設的過高，就可能出現股票在其調整回落時賣出，而賣出的股票卻從此展開一輪新的升勢，錯失了賺取更大利潤的機會，反之，止損位定的過低，就根本起不到控制風險的作用。

因此，如何准確地設定止損位是各種技術分析理論和指標所闡述的目的，而SAR指標在這方面有其獨到的功能。SAR指標的英文全稱的第二層含義是"Reverse"，即反轉、反向操作之意，這要求投資者在決定投資股票前先設定個止損位，當價格達到止損價位時，投資者不僅要對前期買入的股票進行平倉，而且在平倉的同時可以進行反向做空操作，以謀求收益的最大化。這種方法在有做空機制的證券市場可以操作，而目前我國國內市場還不允許做空。

『叄』 房地產私募基金的投資基金

具有流動性強的特點,便於投資者控制風險,而且該類基金具有面向投資者更為廣泛的優點。但是美國對開放式房地產投資基金的投資方向有所限制,該類基金一般不能直接投資於房地產資產,而是要通過投資於房地產投資信託股票、房地產相關債券等房地產相關金融產品來參與房地產產業的投資,而且要求其在房地產方面的投資比例達到基金規模的90%以上。
一般由一個負無限責任的普通合夥人(基金管理公司)和一個或多個負有限責任的合夥人(基金投資者)組成,主要以私募的方式募集資金,並將所募集的資金用於房地產投資。在這種基金組織形式中,普通合夥人負責基金經營管理,並對基金債務承擔無限責任;而有限合夥人擁有所有權而無經營權,也不承擔無限責任。有限合夥制房地產投資基金投資方向嚴格限定於房地產有關的證券(包括房地產上市公司的股票、房地產依託債券、住房抵押貸款債券等)和房地產資產等方面。房地產投資基金直接投資的房地產資產一般是能產生較穩定現金流的高級公寓、寫字樓、倉庫、廠房及商業用房等物業。有限合夥制基金的普通合夥人承擔的是無限償付責任,所以一般在其發起基金時會規定基金不會通過負債的方式購進物業,除非基金所投資的物業需要裝修、維修以及其他改進物業狀況等措施而基金本身的現金周轉出現一定的困難時,可以進行適當融資,但融資的比例一般也不超過投資物業價值的25%。

『肆』 房地產私募基金的房地產私募基金的保障措施

房地產私募基金多是定向投資於某一個項目，與傳統的Pre-IPO類的私募股權基金有一個項目池不太一樣。這不僅僅因為房地產需要的資金規模比較大，也從另外一個側面反映了目前房地產私募基金領域管理公司業績尚待證明，投資人從相信項目過渡到相信團隊還需要一個過程。為確保基金投資人的本金得以返還、固定收益得以實現，房地產私募基金往往在與項目方的交易結構中融入如下多種保障措施：
1. 控股及過程管控
原則上，房地產私募基金在投資期內會直接持有項目公司50%以上的股權，通過對項目開發、運作、銷售的全盤控制(監督或牽制)確保基金的投資安全。除此之外，基金還會向項目公司委派董事、監事、財務專員等，實行公章、財務共管等措施，以確保基金在項目公司中控制權的穩固。
2. 股權質押
當房地產私募基金無法在項目公司中直接控制時，一般會要求項目公司股東將其持有的項目公司股權向基金進行質押，作為融資方按時返還投資款並支付相應利息的保障。同時，通過股權質押協議中相關條款的設計，相當於基金實現了對項目公司的控股。
3. 土地抵押
傳統上，資產抵押是最直接和最易被接受的擔保方式。鑒於目前房地產開發貸款政策的收緊，也有部分項目公司以其持有的項目土地使用權、在建工程等向房地產私募基金設定抵押。此外，項目公司的母公司或其他關聯公司以擔保人的身份利用其資產向基金設定抵押也是一種行之有效並為投資人所接受的擔保模式。
4. 保證擔保
最後，房地產私募基金一般會要求項目公司的股東(包括法人和自然人)、實際控制人及其關聯公司向基金提供無限連帶保證責任擔保，以保證基金在任何情況下從項目退出時的收益率均不會低於融資方的先期承諾。這種情況下，一旦項目公司違約拒絕還款，基金可向多個主體同時主張債權，一定程度上緩解了房地產私募基金投資目標單一的結構性風險。

『伍』 私募股權投資基金投資房地產項目的基本標准和操作模式

1、房地產項目成立單獨的項目公司，且項目公司歷史沿革清晰、財務制度健全、賬目清晰，沒有重大的或有糾紛、訴訟，不存在重大的或有負債、對外擔保和負債；項目地理位置優越，市場銷售前景良好，且有明確的可控的退出渠道（最好多項）；
2、公司設立的有限合夥制公司出資不高於原股東方出資的投資額，且能夠保證項目啟動；
3、項目公司70%以上的股權辦理工商過戶至公司設立的有限合夥制公司名下；
4、項目公司財務採取封閉式管理，確保項目資金完全項目的工程建設，公司參與項目公司運作，並負責項目公司的財務資金收支監管、公司全部章證照及財務印鑒的監管；
5、項目公司實現銷售回款優先償還有限合夥制公司的投資及投資回報，公司收回本金及約定的投資回報後，將其名下項目公司股權過戶至原股東方或原股東方指定的第三方名下。
6、私募股權基金在項目運作中扮演財務投資人角色，通過對項目公司財務、全部章證照及財務印鑒的監管，保障可以優先收回本金及回報。退出渠道，可以選擇的其他退出渠道包括項目公司銀行融資後退出，項目公司股權轉讓處置給第三方退出或引入其他戰 略投資者退出等方式實現。

『陸』 要如何投資房地產私募基金

房地產私募基金（或稱：房地產股權投資基金）對所選定項目進行投資決策時，要充分考慮退出方式，以及如果不能按時退出，將採取何種措施保障資金能夠安全收回。基金管理公司將根據項目的特點設計出安全的退出方式，並報投資決策委員會通過後執行。房地產私募基金退出方式一般包括以下五種：
（1）在資本市場出售股票：這種方式針對基金對擬上市房地產公司的投資。
（2）房地產投資項目清算：以股東身份參與投資某房地產項目，項目建成銷售後，基金根據投資比例收回投資成本並分配利潤。
（3）原股東承諾回購：基金在投資之初即和原股東簽訂協議，確定回購方式（譬如回購時間和回購價格），這是基金退出項目常見的一種形式。
（4）企業間兼並收購：在有收購意向的第三方和被投資企業股東協商一致的情況下，基金實現退出。
（5）通過以上兩種或多種方式組合的形式退出：譬如, 在約定期限內能夠上市，則通過資本市場退出；期限內不能上市，則由原股東按照每年約定回報對基金所持有的股權進行回購。

『柒』 證券投資基金管理暫行辦法的第五章 投資運作與監督管理

第三十二條 基金成立前，投資者的認購款項只能存入商業銀行，不得動用。
第三十三條 基金的投資組合應當符合下列規定：
（一）1個基金投資於股票、債券的比例，不得低於該基金資產總值的80%；
（二）1個基金持有1家上市公司的股票，不得超過該基金資產凈值的10%；
（三）同一基金管理人管理的全部基金持有1家公司發行的證券，不得超過該證券的10%；
（四）1個基金投資於國家債券的比例，不得低於該基金資產凈值的20%；
（五）中國證監會規定的其他比例限制。
第三十四條 禁止從事下列行為：
（一）基金之間相互投資；
（二）基金託管人、商業銀行從事基金投資；
（三）基金管理人以基金的名義使用不屬於基金名下的資金買賣證券；
（四）基金管理人從事任何形式的證券承銷或者從事除國家債券以外的其他證券自營業務；
（五）基金管理人從事資金拆借業務；
（六）動用銀行信貸資金從事基金投資；
（七）國有企業違反國家有關規定炒作基金；
（八）將基金資產用於抵押、擔保、資金拆借或者貸款；
（九）從事證券信用交易；
（十）以基金資產進行房地產投資；
（十一）從事可能使基金資產承擔無限責任的投資；
（十二）將基金資產投資於與基金託管人或者基金管理人有利害關系的公司發行的證券；
（十三）中國證監會規定禁止從事的其他行為。
第三十五條 開放式基金必須保持足夠的現金或者國家債券，以備支付贖金。
第三十六條 基金託管人的託管費、基金管理人的報酬以及可以在基金資產中扣除的其他費用，應當按照國家有關規定執行並在基金契約和託管協議中訂明。
第三十七條 基金託管人、基金管理人應當執行國家財務會計制度，依法納稅。
第三十八條 基金收益分配應當採用現金形式，每年至少1次。基金收益分配比例不得低於基金凈收益的90%。
第三十九條 中國證監會、中國人民銀行按照各自的職權隨時對基金募集、交易、投資運作以及相關的業務活動和財務會計資料進行檢查、稽核。基金託管人、基金管理人以及有關的機構和人員應當及時提供有關情況和資料，不得拒絕、阻撓。
第四十條 有下列情形之一的，基金應當終止：
（一）基金封閉期滿，未被批准續期的；
（二）基金經批准提前終止的；
（三）因重大違法、違規行為，基金被中國證監會責令終止的。
第四十一條 基金終止時，必須組成清算小組對基金資產進行清算；清算結果應當報中國證監會批准並予以公告。
中國證監會監督基金清算過程。
第四十二條 基金清算後的全部剩餘資產，按基金持有人持有的基金單位占基金資產的比例，分配給基金持有人。

『捌』 房地產基金的投資方式有哪些

房地產投資基金的類型根據投資方式的不同，可分為權益型、抵押型與混合型。

1. 權益型投資一般直接或間接投資於房地產項目，其收入主要來源於房地產項目直接產生的租金收入和出售的增值收益，權益型投資往往要參與到項目的運營管理過程中，收益要取決於項目實際運作情況。

2. 抵押型投資則是借錢給開發商賺取固定收益，所募集的資金以提供抵押貸款、參與抵押貸款或購買房地產貸款支持證券的方式投向房地產開發項目，收益則來源於房地產抵押貸款利息，與項目實際收益關系並不大。目前國內人民幣地產基金絕大部分是以抵押型投資為主。

3. 混合型是介於權益型和抵押型之間的一種房地產投資基金，兼具權益型和抵押型的雙重特點，其在提供房地產貸款服務的同時，自身也擁有部分物業產權。理論上來講，混合型房地產基金在向股東提供物業增值機會的同時，也能提供穩定的貸款利息，不過由於比例難以劃分和風險難以分割，所以實踐中這樣的結構比較少。

正規的房地產投資基金一般都不會承諾保本保息，只是以預期收益率作為項目選擇的標准;會設立專門的託管賬戶保障投資人資金安全;只以地產項目作為投資標的，並以資產抵押或股權質押等形式進行風控;除非是商業類地產運營基金或特殊約定，一般不會按月付息，而是根據所投資項目周期按年付息。當然由於地產投資基金的回報一般遠高於銀行存款收益，也有一定的風險，如果所投資項目發生問題，投資者也會蒙受損失。

『玖』 房地產投資基金的合夥制

一般由一個負無限責任的普通合夥人(基金管理公司)和一個或多個負有責任的合夥人(基金投資者)組成,主要以私募的方式募集資金,並將所募集的資金用於房地產投資。在這種基金組織形式中,普通合夥人負責基金經營管理,並對基金債務承擔無限責任;而有限合夥人擁有所有權而無經營權,也不承擔無限責任。有限合夥制房地產投資基金投資方向嚴格限定於房地產有關的證券(包括房地產上市公司的股票、房地產依託債券、住房抵押貸款債券等)和房地產資產等方面。房地產投資基金直接投資的房地產資產一般是能產生較穩定現金流的高級公寓、寫字樓、倉庫、廠房及商業用房等物業。有限合夥制基金的普通合夥人承擔的是無限償付責任,所以一般在其發起基金時會規定基金不會通過負債的方式購進物業,除非基金所投資的物業需要裝修、維修以及其他改進物業狀況等措施而基金本身的現金周轉出現一定的困難時,可以進行適當融資,但融資的比例一般也不超過投資物業價值的25%。