銀行提供不動產投資基金業務

1. 我國商業銀行開展投資銀行業務

一、什麼是投資銀行

——投資銀行是主要從事證券發行、承銷、交易、企業重組、兼並與收購、投資分析、風險投資、項目融資等業務的非銀行金融機構，是資本市場上的主要金融中介。

（一）國內研究現狀
我國的投資銀行業務是從滿足證券發行與交易的需要不斷發展起來的。改革開放後，隨著經濟體制改革，中國金融市場逐步發展起來。經歷了萌芽階段（1979年至20世紀80年代）、早期發展階段（80年代末、90年代以後）。其中早期發展階段又可大致分為數量擴張階段（1987-1995年）、分組重組階段（1996-1999年）、增資擴股階段（1999年至今）。我國的投資銀行可以分為三種類型：第一種是全國性的，第二種是地區性的，第三種是民營性的。投資銀行的功能是積極發掘潛質企業，通過自身服務增加企業價值幫助企業在市場上獲得更大發展。投資銀行作為資本市場上的一類重要金融中介機構．它的直接融資功能可以降低商業銀行的貸款風險提高資金運作效率有利於資源合理配置。投資銀行通過資產管理、衍生產品交易可以幫助企業增加收益：通過兼並重組和風險投資服務能夠幫助高新技術企業發展促進產業結構升級。

二、投資銀行業務概述

——投資銀行是證券和股份公司制度發展到特定階段的產物，是發達證券市場和成熟金融體系的重要主體，在現代社會經濟發展中發揮著溝通資金供求、構造證券市場、推動企業並購、促進產業集中和規模經濟形成、優化資源配置等重要作用。
（一）投資銀行業務含義
按照業務涵蓋范圍的大小，投資銀行可以分為四個層次：1.最廣泛的定義：包括了金融機構的全部業務，從國際承銷業務到零售交易業務，以及其他諸如不動產投資和保險等眾多金融業務。2.第二廣泛的定義：包括所有資本市場的活動，從證券承銷、公司融資到並購，以及基金管理和風險投資等，但不包括不動產經紀、保險和抵押貸款業務。3.第三廣泛的定義：只限於某些資本市場業務，著重於證券承銷和公司並購。4.最狹義的定義：僅限於從事一級市場證券承銷和資本籌措、二級市場證券交易和經紀業務。
一般認為第二點比較准確的闡述了當今投資銀行的業務范圍。
（二）投資銀行的主要業務
（1）一級市場業務；（2）二級市場業務；（3）基金管理業務；（4）公司並購業務；（5）資產證券化業務；（6）項目融資業務；（7）風險投資業務；（8）其它業務。
四、我國投資銀行風險投資業務所存在的若干問題
其一，資金來源不足，投資基金規模偏小，不能完全達到建立投資組合以分散風險的目的；
其二，缺乏具有高度專業素質的風險投資人才，對基金和投資項目的管理落後於國外同行業水平；
其三，缺少真正的風險企業和風險企業家，到目前為止我國尚未形成成熟的經理人市場，具有戰略眼光而且勇於創新、敢於創業的企業家還很少；
其四，缺乏退出渠道，資本投入並取得成功後不能全身而退成了風險資本家特別是風險投資機構的心病。

我曾寫過這方面的論文，給你截幾段，希望有幫助

2. 投資型金融機構包括哪些

1.證券公司。證券公司從事證券自營業務和證券資產管理業務，以自己的名義或代其客戶進行證券投資。
2.銀行業金融機構。但在我國《中華人民共和國商業銀行法》規定，銀行業金融機構不得從事住手投資和證券經營業務，不得向非自用不動產投資或者向非銀行金融機構和企事業投資。在國外，有些國家允許銀行進行投資。
3.保險公司。保險公司是全球最重要的機構投資者之一，曾一度超過投資基金成為投資規模最大的機構投資者，除大量投資於各類政府債券、高等級公司債券外，還廣泛涉足基金和股票投資。
4.合格境外機構投資者（QFII）。在我國，合格境外機構投資者是指符合《合格境外機構投資者境內證券投資管理辦法》規定，經中國證監會批准投資於中國證券市場，並取得國這外匯管理局額度批準的中國境外基金管理機構、保險公司、證券公司以及其他資產管理機構。QFII可以投資於在證券交易所掛牌交易的股票、在證券交易所掛牌交易的債券、證券投資基金、權證等。
5.主權財富基金。隨著國際經濟、金融形勢的變化，日前不少國家尤其是發展中國家擁有了大量的官方外匯儲備，為管理好這部分資金，成立了代表國家進行投資的主權財富基金。例如成立於2007年9月29日的中國投資有限責任公司（簡稱「中投公司」）被視為中國主權財富基金的發端。
6.其他金融機構。包括信託投資公司、企業集團財務公司、金融租賃公司等。這些機構通常也在自身章程和監管機構許可的范圍內進行證券投資。

3. 請教在銀行和投資公司的朋友，有提供無需不動產抵押的融資或貸款嗎

投資公司現在很多，但我國投資市場還不健全，有很多不規范的地方。但有一點，高收益必然是高風險！保證不賠本，那收益也不會太高。象現在貨幣基金風險很低，在國外是非常流行的投資方式，幾乎和儲蓄的風險差不多，年收益可以達到3%以上。象現在收益比較高的投資你可以選認購股權，如果通過一定的渠道能選到質地優良的公司，那風險會小很多，而且收益會是投資額的3-5倍，甚至10倍。但選擇企業一定要慎重，而且一定要通過合法機構（產權託管中心）和合法代理的公司（投資公司）。QQ：330960108

4. 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。

5. 銀行都開辦了哪些業務

最通用的分類是：負債業務（商業銀行形成資金來源的業務），資產業務（商業銀行運用資金的業務），中間業務（銀行不需運用自己的資金，代客戶承辦支付和其他委託事項而收取手續費的業務）

一、資產業務
資產業務，是商業銀行的主要收入來源。
1、貸款(放款)業務--商業銀行最主要的資產業務
1） 信用貸款：
信用貸款，指單憑借款人的信譽，而不需提供任何抵押品的貸款，是一種資本貸款。
（1） 普通借款限額：
企業與銀行訂立一種非正式協議，以確定一個貸款，在限額內，企業可隨時得到銀行的貸款支持，限額的有效期一般不超過90天。普通貸款限額內的貸款，利率是浮動的，與銀行的優惠利率掛鉤。
（2） 透支貸款：
銀行通過允許客戶在其帳戶上透支的方式向客戶提供貸款。提供這種便利被視為銀行對客戶所承擔的合同之外的「附加義務」。
（3） 備用貸款承諾：
備用貸款承諾，是一種比較正式和具有法律約束的協議。銀行與企業簽訂正式合同，在合同中銀行承諾在指定期限和限額內向企業提供相應貸款，企業要為銀行的承諾提供費用。
（4） 消費者貸款：
消費者貸款是對消費個人發放的用於購買耐用消費品或支付其他費用的貸款，商業銀行向客戶提供這種貸款時，要進行多方面的審查。
（5）
貸款：

貸款，是顧客將未到期的票據提交銀行，由銀行扣除自貼現日起至到期日止的利息而取得現款。

2）抵押貸款：
抵押貸款有以下幾種類型
（1）存貨貸款。存貨貸款也稱商品貸款，是一種以企業的存貸或商品作為抵押品的短期貸款。
（2）客帳貸款。銀行發放的以應收帳款作為抵押的短期貸款，稱為「客帳貸款」。這種貸款一般都為一種持續性的信貸協定。
（3）證券貸款。銀行發放的企業借款，除以應收款和存貨作為抵押外，也有不少是用各種證券特別是公司企業發行的股票和債券作押的。這類貸款稱為「證券貸款」。
（4）不動產抵押貸款。通常是指以房地產或企業設備抵押品的貸款。

3）保證書擔保貸款：
保證書擔保貸款，是指由經第三者出具保證書擔保的貸款。保證書是保證為借款人作
，與銀行的契約性文件，其中規定了銀行和保證人的權利和義務。
銀行只要取得經保證人簽字的銀行擬定的標准格式保證書，即可向借款人發放貸款。所以，保證書是銀行可以接受的最簡單的擔保形式。

4）貸款證券化：
貸款證券化是指商業銀行通過一定程序將貸款轉化為證券發行的總理資過程。具體做法是：商業銀行將所持有的各種流動性較差的貸款，組合成若干個資產庫（Assets Pool）， 出售給專業性的融資公司（Special Purpose Corporation），再由融資公司以這些資產庫為擔保，發行資產抵押證券。這種資產抵押證券同樣可以通過證券發行市場發行或私募的方式推銷給投資者。出售證券所收回的資金則可做為商業銀行新的資金來源再用於發放其它貸款。

2、投資業務：
商業銀行的投資業務是指銀行購買有價證券的活動。投資是商業銀行一項重要的資產業務，是銀行收入的主要來源之一。
商業銀行的投資業務，按照對象的不同，可分為國內證券投資和國際證券投資。國內證券投資大體可分為三種類型，即政府證券投資、地方政府證券投資和公司證券投資。
國家政府發行的證券，按照銷售方式的不同，可以分為兩種，一種叫作公開銷售的證券，一種叫作不公開銷售的證券。
商業銀行購買的政府證券，包括國庫券、中期債券和長期債券三種。
1）國庫券。國庫券是政府短期債券，期限在一年以下。
2）中長期債券。中長期債券是國家為了基建投資的資金需要而發行的一種債券，其利率一般較高，期限也較長，是商業銀行較好的投資對象。

二、負債業務：
負債是銀行由於授信而承擔的將以資產或資本償付的能以貨幣計量的債務。存款、派生存款是銀行的主要負債，約占資金來源的80％以上，另外聯行存款、
、借入或拆入款項或發行債券等，也構成銀行的負債。
1、活期存款：
活期存款是相對於定期存款而言的，是不需預先通知可隨時提取或支付的存款。
活期存款構成了商業銀行的重要資金來源，也是商業銀行創造信用的重要條件。但成本較高。商業銀行只向客戶免費或低費提供服務，一般不支付或較少支付利息。
2．定期存款：
定期存款是相對於活期存款而言的，是一種由存戶預先約定期限的存款。定期存款占
比重較高。因為定期存款固定而且比較長，從而為商業銀行提供了穩定的資金來源，對商業銀行長期貸款與投資具有重要意義。
3、儲蓄存款：
儲蓄存款是個人為積蓄貨幣和取得利息收入而開立的存款帳戶，儲蓄存款又可分為活期和定期。
儲蓄存款的活期存款，或者稱為活期儲蓄存款，存取無一定期期限，只憑存摺便可提現。存摺一般不能轉讓流通，存戶不能透支款項。
4.
（CDs）：

存款是定期存款的一種主要形式，但與前述定期存款又有所區別。可轉讓存單存款的明顯特點是：存單面額固定，不記姓名，利率有固定也有浮動，存期為3個月、6個月、9個月和12個月不等。存單能夠流通轉讓，以能夠滿足流動性和盈利性的雙重要求。
5、可轉讓支付命令存款帳戶：
它實際上是一種不使用支票的支票帳戶。它以支付命令書取代了支票。通過此帳戶，商業銀行既可以提供支付上的便利，又可以支付利息，從而吸引儲戶，擴大存款。
開立這種存款帳戶，存戶可以隨時開出支付命令書，或直接提現，或直接向第三者支付，其存款余額可取得利息收入。由此滿足了支付上的便利要求，同時也滿足了收益上的要求。
6、自動轉帳服務存款帳戶：
這一帳戶與可轉讓支付命令存款帳戶類似，是在電話轉帳服務基礎上發展而來。發展到自動轉帳服務時，存戶可以同時在銀行開立兩個帳戶：儲蓄帳戶和活期存款帳戶。銀行收到存戶所開出的支票需要付款時，可隨即將支付款項從儲蓄帳戶上轉到活期存款帳戶上，自動轉帳，即時支付支票上的款項。
7、掉期存款：
掉期存款指的是顧客在存款時把手上的由名義上兌換成其所選擇的外幣，作為外幣定期存款存入銀行。到期滿時顧客先將外幣存款連本帶息兌回本幣後才提取。存款期限由一個月至一年不等。

三、中間業務：
中間業務又稱
，其收入不列入銀行資產負債表。
1、結算業務
結算業務是由商業銀行的存款業務衍生出來的一種業務。
1）結算工具：
結算工具就是商業銀行用於結算的各種票據。目前可選擇使用的票據結算工具主要包括銀行匯票、商業匯票、銀行本票和支票等。
主要的票據結算工具：
（1）、銀行匯票：由企業單位或個人將款項交存開戶銀行，由銀行簽發給其持往異地采購商品時辦理結算或支配現金的票據。
（2）、商業匯票：由企業簽發的一種票據，適用於企業單位先發貨後收款或雙方約定延期付款的商品交易。
（3）、銀行本票：申請人將款項交存銀行，由銀行簽發給其憑以辦理轉帳或支取現金的票據。可分為不定額本票和定額本票。
（4）、支票：由企業單位或個人簽發的，委託其開戶銀行付款的票據，是我國傳統的票據結算工具，可用於支取現金和轉帳。

2）結算方式：
（1）同城結算方式：
a. 支票結算 商業銀行最主要或大量的同城結算方式是支票結算。支票結算就是銀行顧客根據其在銀行的存款和透支限額開出支票，命令銀行從其帳戶中支付一定款項給收款人，從而實現資金調撥，了結債權債務關系的一種過程。
b. 帳單支票與劃撥制度。這是不用開支票，通過直接記帳而實現資金結算的方式。
c. 直接貸記轉帳和直接借記轉帳。 這兩種結算方式是在自動交換所的基礎上發展起來的。自動交換所交換的是磁帶而不是支票。它通過電子計算機對各行送交的磁帶進行處理，實現不同銀行資金結算。
d. 票據交換所自動轉帳系統。 這是一種進行同城同業資金調撥的系統。參加這種系統的銀行之間，所有同業拆借、外匯買賣、匯劃款項等將有關數據輸入到自動轉帳系統的終端機，這樣收款銀行立即可以收到有關信息，交換所同時借記付款銀行帳戶，貸記收款銀行帳戶。
（2）異地結算方式：
a. 匯款結算 匯款結算（Remittance），是付款人委託銀行將款項匯給外地某收款人的一種結算方式。匯款結算又分為電匯、信匯和票匯三種形式。
b. 托收結算 托收結算（Collection），是指債權人或售貨人為向外地債務人或購貨人收取款項而向其開出匯票，並委託銀行代為收取款項的一種結算方式。托收業務主要有光票托收和跟單托收兩類。
c. 信用證結算 信用證（Letter of Credit），一種有條件的銀行付款承諾，即開證銀行根據進口商的指示，向出口商開立的，授權其簽發以進口商或銀行為付款人的匯票，保證在條款規定條件下必定付款或承兌的文件。
d. 電子資金劃撥系統
隨著電子計算機等新技術投入銀行運用，電子計算機的大型化和網路化改變了商業銀行異地資金結算的傳統處理方式。通過電子資金結算系統進行異地結算，使資金周轉大大加快，業務費用大大降低。

2、
：
信用證（Letter of Credit），作為商業貿易的手段之一，
是進口商的代理銀行為進口商提供自身的信用，保證在一定的條件下承付出口商開給進口商的票據，即將所開票據當作是開給本行的票據。所謂信用證即是保證承付這些票據的證書。
信用證的種類：
1）

匯票的接受人是銀行，開證行或受其委託的保兌銀行承兌開給自己的匯票，這種信用證是
（Bank Credit）。
2） 不可撤銷信用證與可撤銷信用證
不可撤銷信用證（Irrevocable Credit），是指開證行一旦開立了信用證並將之通知了受益人，在其有效期間，如若沒有開證委託人、受益人或已依據此信用證貼現匯票的銀行的同意，不可單方面地撤銷此信用證，也不可變更其條件。
3） 保兌信用證與不保兌信用證
開證行以外的銀行對賣方開出的匯票保證兌付，這種信用證稱為保兌信用證（Confirmed Credit），而無此保證者則稱為不保兌信用證（Unconfirmed Credit）。
4） 一般信用證和特定信用證
信用證的開證行特別指定某一銀行貼現根據此信用證開出的匯票，這種信用證稱為特定信用證（Special or Restricted Credit ），而不限定貼現銀行者稱為普通信用證（General or
Open Credit）。

3、信託業務
信託（Trust），可以從兩方面考察，從委託人來說，信託是為自己或為第三者的利益，把自己的財產委託別人管理或處理的一種行為；從受託人來說，信託是受委託人的委託，為了受益人的利益，代為管理、營運或處理信託人託管財產的一種過程。廣義的信託還包括代理業務，如受託代辦有價證券的簽證、發行、收回、掉換、轉讓、還本付息以及代客保管物品等。
信託與代理的主要區別在於財產權是否轉移，如果財產權從委託人轉移到受託人，則是信託關系，而代理則不涉及財產權轉移。
信託關系（Ficiary Relationship）是一種包括委託人、受託人和受益人在內的多邊關系。
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信託行為、財產轉移 本金
委託人－－－－－－－－－- > 受託人－－－－－> 受益人
有關管理指示 受益
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按信託方式劃分：投資信託、融資信託、公益信託、
信託。
（1）


是以投資有價證券，獲取投資收益為目的信託。它是由信託部門將個人或企業、團體的投資資金集中起來，代替投資者進行投資，最後將投資收益和本金償還給受益人。
（2）動產或不動產信託
動產或不動產信託是由大型設備或財產的所有者提出的、以融通資金為目的信託。
（3）公益信託業務
公益信託是一種由個人或團體捐贈或募集的基金，以用於公益事業為目的的信託。

4、租賃業務
1） 融資性租賃（Financial Lease ）是以融通資金為目的租賃。一般先由承租人自行從供貨處選好所需設備，並談妥交易條件，然後找出租人（金融機構或其附屬的專業子公司），要求後者按談妥的條件向供貨商購買設備，並簽訂租賃合同，取得設備使用權，並按期交納租金。這時出租人支付了全部資金，等於提供了百分之百的信貸，因此又叫融資性租賃或資本性租賃。
2）操作性租賃（Operating Lease）又叫服務性租賃，是由出租人向承租人提供一種特殊服務的租賃。這種特殊服務主要是指設備的短期使用或利用服務，如出租人買下庫房、車船、電子計算機等，然後出租給承租人。操作性租賃通常適用於一些需要專門技術進行保養、技術更新、使用頻度不高的設備。
3）出售與返租式租賃（Sale and Lease back）是財產所有人將其財產出售以後又租回使用的一種租賃方式。這種租賃的後半段與一般租賃完全相同，只是增加了前半段的出售過程，財產所有者又變成了財產使用者。
4）轉租賃（Sublease ），是將設備或財產進行兩次重復租賃的方式。國際租賃中通常採用這種租賃方式。

5、代理業務
代理融通（Factoring ）又叫代收帳款或收買應收帳款，是由商業銀行或專業代理融通公司代顧客收取應收款項，並向顧客提供資金融通的一種業務方式。
代理融通業務一般涉及三方面當事人，一是商業銀行或經營代理融通業務的公司，二是出售應收帳款、取得資金融通的工商企業，三是取得商業信用及賒欠工商企業貸款的顧客。三者的關系是，工商企業對顧客賒銷貨物或勞務，然後把應收的賒銷帳款轉讓給銀行或代理融通公司，由後者向企業提供資金並到期向顧客收帳。

6、銀行卡業務
1） 信用卡
信用卡是消費信貸的一種工具和形式，具有「先消費」、方便消費者的特點。
信用卡的種類很多，除銀行發行的信用卡外，還有商業和其他服務業發行的零信用卡、旅遊娛樂卡等。
2） 支票卡
支票卡又叫保證卡，供客戶開發支票時證明其身份的發卡。卡片載明客戶的帳戶、簽名和有效期限。
3）自動出納機卡和記帳卡
自動出納機卡是一種印有磁帶、專供在自動出納機上使用的塑料卡。卡上除標明發行銀行、卡片號碼外，磁帶上還記錄有客戶的存款戶帳號、密碼和余額。
4）靈光卡和激光卡
靈光卡又叫記帳卡、方便卡，是一種帶微型集成電路的塑料卡片，具有自動、數據處理和儲存的功能，卡片可以記錄客戶每筆收支和存款余額。

7、咨詢業務：
在現代社會，信息已成為社會發展的主要支柱之一。商業銀行通過資金運動的記錄，以及與資金運動相關資料的收集整理，可以為企業提供豐富實用的經濟信息。其主要內容有：企業財務資料資信評價；商品市場供需結構變化趨勢介紹；金融市場動態分析。

四、商業銀行的國際業務（這項比較特殊，單獨列出）

1、國際結算業務
國際間進行貿易和非貿易往來而發生的債權債務，要用貨幣收付，在一定的形式和條件下結清，這樣就產生了國際結算業務。
國際結算方式是從簡單的現金結算方式，發展到比較完善的銀行信用證方式，貨幣的收付形成資金流動，而資金的流動又須通過各種結算工具的傳送來實現。
1）匯款結算業務
匯款是付款人把應付款項交給自己的往來銀行，請求銀行代替自己通過郵寄的方法，把款項支付給收款人的一種結算方式。銀行接到付款人的請求後，收下款項，然後以某種方式通知收款人所在地的代理行，請它向收款人支付相同金額的款項。最後，兩個銀行通過事先的辦法，結清兩者之間的債權債務。
匯款結算方式一般涉及四個當事人，即匯款人、收款人、匯出行和匯入行。
國際匯款結算業務基本上分為三大類，即電匯、信匯和票匯。
2）托收結算業務
托收是債權人為向國外債務人收取款項而向其開發匯票，委託銀行代收的一種結算方式。
一筆托收結算業務通常有四個當事人，即委託人、托收銀行、代收銀行和付款人。
西方商業銀行辦理的國際托收結算業務為兩大類，一類為光票托收，另一類為跟單托收。
3）信用證結算業務
信用證結算方式是指進出口雙方簽訂買賣合同後，進口商主動請示進口地銀行向出口商開立信用證，對自己的付款責任作出保證。當出口商按照信用證的條款履行了自己的責任後，進口商將貨款通過銀行交付給出口商。
一筆信用證結算業務所涉及的基本當事人有三個，即開證申請人、受益人和開證銀行。
4）擔保業務
在國際結算過程中，銀行還經常以本身的信譽為進出口商提供擔保，以促進結算過程的順利進行。目前為進出口結算提供的擔保主要有兩種形式，即銀行保證書和備用信用證。
（1）銀行保證書（Letter of Guarantee）
銀行保證書又稱保函，是銀行應委託人的請求，向受益人開出的擔保被保證人履行職責的一種文件。
⒉備用信用證（Stand-by Letter of Credit）
備用信用證是一種銀行保證書性質的憑證。它是開證行對受益人開出的擔保文件。保證開證申請人履行自己的職責，否則銀行負責清償所欠受益的款項。

2、國際信貸與投資
國際信貸與投資是商業銀行國際業務中的資產業務。國際信貸與投資與國內資產業務有所不同。這種業務的對象絕大部分是國外借款者。
1）進出口融資
商業銀行國際信貸活動的一個重要方面，是為國際貿易提供資金融通。這種資金融通的對象，包括本國和外國的進出口商人。
商業銀行為進出口貿易提供資金融通的形式很多，主要有以下幾種：
進口押匯，是指進出口雙方簽訂買賣合同後，進口方請求進口地的某個銀行（一般為自己的往來銀行），向出口方開立保證付款文件，大多為信用證。然後，開證行將此文件寄送給出口商，出口商見證後，將貨物發運給進口商。銀行為進口商開立信用保證文件的這一過程。
出口押匯，出口商根據買賣合同的規定向進口商發出貨物後，取得了各種單據，同時，根據有關條款，向進口商開發匯票。
另外，提供資金融通的方式還有打包貸款，票據承兌，出口貸款等。

2）國際貸款
國際貸款由於超越了國界，在貸款的對象、貸款的風險、貸款的方式等方面，都與國內貸款具有不同之處。
商業銀行國際貸款的類型，可以從不同的角度進行劃分。
⑴根據貸款對象的不同，可以劃分為個人貸款、企業貸款、銀行間貸款以及對外國政府和中央銀行的貸款。
⑵根據貸款期限的不同，可以劃分為短期貸款、中期貸款和長期貸款，這種期限的劃分與國內貸款形式大致相同。
⑶根據貸款銀行的不同，可以劃分為單一銀行貸款和多銀行貸款。單一銀行貸款是指貸款資金僅由一個銀行提供。一般來說，單一銀行貸款一般數額較小，期限較短。多銀行貸款是指一筆貸款由幾家銀行共同提供，這種貸款主要有兩種類型：第一，參與制貸款。第二，辛迪加貸款。

3）國際投資
根據證券投資對象的不同。商業銀行國際投資可以分為外國債券投資和歐洲債券投資兩種。
⑴外國債券投資。外國債券（Foreign Bond）是指由外國債務人在投資人所在國發行的，以投資國貨幣標價的借款憑證。外國債券的發行人包括外國公司、外國政府和國際組織。外國債券的購買人為債權國的工商企業、金融機構以及個人等，其中，商業銀行是重要的投資者。
⑵歐洲債券投資。歐洲債券（Europe-Bond ）是指債務人在歐洲金融市場上發行的，以銷售國以外的貨幣標價的借款憑證。
歐洲債券是目前國際債券的最主要形式。
歐洲債券有很多形式：
①普通債券（Straight Band）。這是歐洲債券的基本形式，其特點是：債券的利息固定，有明確的到期日，由於所支付的利息不隨金融市場上利率的變化而升降，因此，當市場利率波動劇烈時，就會影響其發行量。
②復合貨幣債券（Multiple-Currency Bond）。債務人發行債券時，以幾種貨幣表示債券的面值。投資人購買債券時，以其中的一種貨幣付款。
③浮動利率債券（Floating Rate Bond）。浮動利率債券是指債券的票面利率隨金融市場利率水平的變化而調整的債券。
④可轉換為股票的債券（Convertible Euro-Bond）。這種債券的特點是：債務人在發行債券時事行授權，投資者可以根據自己的願望，將此種債券轉換為發行公司的股票，成為該公司的股東。
商業銀行的國際業務中，外匯交易業務也是很重要的一部分，它包括：外匯頭寸、即期外匯買賣、遠期外匯買賣等

6. 我想搞一家房地產開發投資公募基金不知能不能

想法很好，為你的主營業務提供了一定的風險、資金和研究保障。在資本運作上，你還需要做一點慎重的考慮。

私募建議：可以設立一家子公司，以合夥制為好。在設立前想好未來的發展方向和產品，融資渠道也要考慮。一般以和信託公司合作發行信託計劃，或者與銀行合作發行金融理財產品等來進行融資。

公募建議：與基金公司合作發行產業基金。門檻要求挺高，需要你們有一定的資歷和社會地位。

7. 如何解讀「嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域」

要嚴控房地產金融業務風險，嚴格執行房地產貸款業務規制要求和調控政策；審慎開展與房地產中介和房企相關的業務；規范各類貸款業務管理，嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域；加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域；加強房地產信託業務合規經營.

8. 平安不動產地產基金是啥哪位幫忙解釋下，感謝了

‎平安不動產地產基金是平安不動產公司的一項業務哦，‎是通過橫琴平安不動產和上海平安股權兩家全資子公司作為基金管理人，‎為投資者提供不動產領域的資產管理。
‎憑借其領先的大品牌影響力及行業良好的口碑，‎一直深受同業及投資者的認可。
‎他們家與同行業相比的話，‎風險少，‎成本低，‎投資回報率高。