保險為什麼不能投資房地產

A. 購買保險有什麼風險購買房地產有什麼風險

買保險要有風險意識
保險不一定保險 股市的起起落落,讓股民對那句名言「股市有風險,入市需謹慎」有了深刻的理解。如果將這話套用在保險上面,似乎有些危言聳聽,本來是提供風險保障的保險會有什麼風險?絕大多數人的第一反應肯定如此。然而,近日有關部門出台的《保險保障基金管理辦法》,卻為這句話作了小小的註解。

《辦法》出台後,人們更多的目光被媒體吸引到了保險公司破產後消費者利益受到的保障上,並沒能對風險給予多大的關注。如果消費者以為有保障基金墊底,就可以高枕無憂,那就錯了。因為不管從哪方面看,消費者都會遭遇損失,首先是利益損失。就財險保單而言,保單持有人的損失在5萬元以內的部分,保障基金將全額救濟；超過5萬元的部分,如果保單持有人為個人,救濟金額為超過部分金額的90%；保單持有人如果是機構,救濟金額為超過部分金額的80%。壽險公司被撤銷或被宣告破產時,人壽保險合同將依法轉讓給另一家壽險公司。如果保單持有人為個人,救濟金額以保單利益的90%為限；保單持有人為機構,以保單利益的80%為限。個體消費者持有的是壽險保單,如果投保的保險公司破產,利益肯定受損。其次是時間等額外成本。保險不同於一般商品,生產廠家的倒閉對公司沒有什麼影響,保險就是承諾,它體現在後續服務上。保險條款通常比較復雜,承保理賠講究程序,如果發生保單轉移,保險公司間要進行交接,消費者要耗費時間精力去確認損失范圍,損失額度和領取金額等等,絕不是一時就能解決的。

消費者要確立保險也有風險的意識———保險公司是有可能破產的,保險利益也可能因此受損。內地保險公司起步大多為國有金融企業,給消費者形成了保險公司有國家保證的印象,對保險公司不設防,畢竟我國還沒有出現保險公司破產的先例,當時的保險公司無疑是保險的。但隨著內地保險市場全面放開,保險主體迅速增加到七八十家的時候,競爭已經不再是紙上談兵了,而競爭的最終結果就是優勝劣汰。 隨著國民生活水平的提高，旅遊業在國民經濟所佔比重正逐漸上升，作為旅遊業硬體支撐之一的旅遊房地產藉助旅遊業的發展也應運而生。以旅遊度假為目的的房地產開發、策劃、銷售、經營、管理等一般稱之為旅遊房地產。目前旅遊房地產按其所有權和使用權的行使方式大致分為產權式酒店、分時度假酒店、旅遊休閑度假村、海景水景生態景觀等幾種形態。目前的旅遊房地產開發正處在一個初起階段，魚龍混雜，有些投資商不具備投資旅遊房地產的實力，缺乏旅遊房地產開發及經營管理文面的的經驗，從筆者在辦案過程當中接觸過的一些旅遊房地產項目來看，對消費者個人來說，投資旅遊房地產項目風險比較大。秦皇島某項目在2000－2001年對中小投資銷售時，稱所售項目是產權酒店，開發商將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委託酒店管理公司進行管理，用於營業，投資者獲取一定的投資回報，投資者每年有兩周的時間免費使用該酒店。當時大部分投資者都採用銀行按揭貸款的形式支付了全部房款，但後來的事實證明，開發商並沒有實力將此項目按期交付，成了爛尾樓，從目前的情況來看，大多數投資者的權益可能很難保證。此事件引發了諸多問題，消費者與銀行之間的借貸關系及房屋抵押而產生的債務受償優先權問題、消費者與當地政府的矛盾等諸多問題。按照《商品房銷售管理辦法》第十一條的規定，房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。某港灣的開發商直接違反了行政法規。問題的嚴重性還不在於此，筆者認為，對旅遊房地產這一新興行業，處在產業區的當地政府按房地產法律法規嚴格規范管理是當務之急，不能因為吸引外地投資而犧牲當地整體的投資環境，影響當地整個房地產市場的發展。從上面的案件筆者提醒投資外地旅遊房地產的消費者，要了解當地的市場環境，了解開發商的實力，不要被開發商的宣傳或對未來美好生活的憧憬所迷惑，應當購買已經通過竣工驗收的房屋，才能盡量有效地避免投資風險。 投資旅遊房地產的另外一個風險是當地政府為吸引行政區劃外的資金而違反國家土地法及其它相關的法律規定，違法批地，在不具備法定條件下開發旅遊房地產項目。這種行為無論對開發商來說還是對購買開發商銷售項目的個人來說，風險都相當大。筆者曾與某房地產公司去海南了解旅遊房地產的情況，通過調查，筆者發現當地的土地使用者所承諾的開發項目並沒有通過國家的立項，土地使用者也無權在劃撥的國有土地上搞旅遊房地產開發的權力，因此筆者建議某房地產公司停止與當地土地方的合作，因為未經允許在國有劃撥土地上開發的項目是違法的，公司不可能取得銷售許可證，無法獲得合法的房屋上市銷售條件。 投資旅遊房地產的第三個風險是後期物業的管理是一個難點，未必能保證投資的收益。由於我國目前實行統一集中的假期模式，在旅遊的黃金期可能供不應求，而在淡季，可能會慘淡經營，入不敷出。另外，由於管理及經營上的問題，可能也會影響投資者的收益。筆者認為，旅遊房地產的開發要循序漸進，從最有利於資源配置的角度來控制開發規模和速度。

B. 現在保險行業的保險資金在投資領域，能夠應用於房地產領域么

保險資金不能直接投資房地產

C. 銀保監會：保險資金投資非上市企業，不得直接從事房地產開發

11月13日，銀保監會網站發布《關於保險資金財務性股權投資有關事項的通知》（下稱《通知》）。一方面，銀保監會放開了險資財務性股權投資的行業限制，另一方面，也列出負面清單，為投資標的劃出紅線。
其中明確，保險資金開展財務性股權投資，所投資的標的企業不得直接從事房地產開發建設，包括開發或者銷售商業住宅。
具體來看，此次《通知》的核心內容在於取消保險資金財務性股權投資的行業限制。但這也並不意味著保險公司可以任意選擇投資標的，負面清單設置了10項情形給保險資金財務性股權投資明確劃出紅線。
此次《通知》所指的財務性股權投資，是指保險集團（控股）公司、保險公司和保險資產管理公司（統稱保險機構）以出資人名義投資並持有未上市企業股權，且按照企業會計准則的相關規定，保險機構及其關聯方對該企業不構成控制或共同控制的直接股權投資行為。
58安居客房產研究院分院院長張波認為，《通知》中關於保險資金投資房地產的規定，符合房地產市場金融風險監管的總體監管目標，保險資金採取「明股實債」方式進入房地產開發領域的現象並不鮮現，由此產生的隱形風險不容忽視，因此這一政策無疑強化了資金監管的滲透性。
「一方面，當前房地產行業中TOP50房企中未上市的企業已經不多，未上市企業相對而言風險本身比較大；另一方面，國家對於保險資金投資一些高風險性資產，特別是房地產業作出明確限制性要求，也代表了保險資本對於房地產投資的進一步從嚴。」 盤古智庫高級研究員江瀚提到。
張波認為，在「三道紅線」等高壓下，「債轉股」融資需求增加。目前監管層做出上述禁止性規定，主要是源於整體控制房企的債券融資，這導致房企加大股權類融資，而股權類融資也存在一定風險，保險資金對於風險管控要求高，如果大量進入到房地產直接開發領域，並不利於其穩定性和安全性。
「保險資金的資金來源很大一部分是老百姓交的保費，其帶有公共屬性，同時其資金成本也非常低，為了防止出現系統性的風險導致保費受損，因此保險資金財務投資此前多集中於養老金、債權性質的債券，給保險資金保值增值。此次，劃定負面清單後，保險資金的投資范圍擴大，可提升保險資金服務實體經濟能力。」 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說道。
值得一提的是，房地產業由於低估值高收益等特點一直受到險資青睞。據克而瑞地產研究公布的報告，2020年上半年排名TOP50的房企中，有超過三分之一房企的前十大股東中有險資的身影。其中，中國平安和中國人壽投資TOP50強房企數量相對較多，特別是中國平安，目前均位列碧桂園、旭輝控股、中國金茂、華夏幸福的第二大股東。
報告顯示，國家「房住不炒」的調控理念不改，險資進入房地產行業，主要集中在股權、債權類投資，資金不會直接流向房市。在險資權益性資產入房方面，一方面隨著保費的近幾年爆發式增長，險資需要尋找給其帶來穩定收益的投資渠道，預期收益率高，風險相對較小，成長性強的產業則會得到青睞，同時險資青睞業績穩健的價值型上市公司以獲取長期分紅和股價成長。
張波指出，此次《通知》未對投資房企上市公司提出相應要求，規定目前是禁止投資未上市公司。這在一定程度上或會加劇險資向上市房企靠攏。但值得關注的是，已上市房企並不代表著自身當下的財務風險水平就處於較低水平，未來不排除對上市房企的資金監管，可能會通過證監會等部門進一步規范和升級。

D. 保險資金能不能進入房地產業

還不可以進入房地產。新的國十條有投資不動產的說明，被理解為投資房地產的先兆，其實沒有被保監會證實。
實際上監管機構曾對是否放行房地產投資進行了長時間探討，再三斟酌後，監管機構最終放棄「冒險」。保監會對投資渠道的放開持積極和謹慎的態度，因此，比較傾向於低風險且能帶來穩定收益的項目。公路、鐵路等投資領域雖然資金流動性差，或許幾十年才能見效益，但比較穩健和安全；而房地產是高風險、高回報的投資領域，一旦出現『泡沫』，將對保險公司的經營造成不小的打擊。

E. 保險公司投資房地產有什麼規定

保險公司投資不動產，應當符合下列條件：
（一）具有完善的公司治理、管理制度、決策流程和內控機制；
（二）實行資產託管機制，資產運作規范透明；
（三）資產管理部門擁有不少於8名具有不動產投資和相關經驗的專業人員，其中具有5年以上相關經驗的不少於3名，具有3年以上相關經驗的不少於3名；
（四）上一會計年度末償付能力充足率不低於150%，且投資時上季度末償付能力充足率不低於150%；
（五）上一會計年度盈利，凈資產不低於1億元人民幣（貨幣單位下同）;
（六）具有與所投資不動產及不動產相關金融產品匹配的資金，且來源充足穩定；
（七）最近三年未發現重大違法違規行為；
（八）中國保監會規定的其他審慎性條件。
投資不動產相關金融產品的，除符合前款第（一）、（二）、（四）、（五）、（六）、（七）、（八）項規定外，資產管理部門還應當擁有不少於2名具有3年以上不動產投資和相關經驗的專業人員。
保險公司聘請投資機構提供不動產投資管理服務的，可以適當放寬專業人員的數量要求。

保險資金可以投資符合下列條件的不動產：
（一）已經取得國有土地使用權證和建設用地規劃許可證的項目；
（二）已經取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證的在建項目；
（三）取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證及預售許可證或者銷售許可證的可轉讓項目；
（四）取得產權證或者他項權證的項目；
（五）符合條件的政府土地儲備項目。
保險資金投資的不動產，應當產權清晰，無權屬爭議，相應權證齊全合法有效；地處直轄市、省會城市或者計劃單列市等具有明顯區位優勢的城市；管理權屬相對集中，能夠滿足保險資產配置和風險控制要求。

F. 保險資金可以投資的不動產類型包括哪些

保險資金可以投資的不動產類型包括辦公用房，投資廉租房、養老實體和商業物業等，不得投資不具有穩定現金流回報預期或者資產增值價值、高污染等不符合國家產業政策項目的企業股權和不動產。

根據《保險資金運用管理辦法》第十一條 保險資金投資的不動產，為土地、建築物及其它附著於土地上的定著物。具體辦法由中國保監會制定。

第十三條 保險集團（控股）公司、保險公司不得使用各項准備金購置自用不動產或者從事對其他企業實現控股的股權投資。

(6)保險為什麼不能投資房地產擴展閱讀：

《保險資金運用管理辦法》第十五條 保險集團（控股）公司、保險公司從事保險資金運用，不得有下列行為：

（一）存款於非銀行金融機構；

（二）買入被交易所實行「特別處理」、「警示存在終止上市風險的特別處理」的股票；

（三）投資不具有穩定現金流回報預期或者資產增值價值、高污染等不符合國家產業政策項目的企業股權和不動產；

（四）直接從事房地產開發建設；

（五）從事創業風險投資；

（六）將保險資金運用形成的投資資產用於向他人提供擔保或者發放貸款，個人保單質押貸款除外；

（七）中國保監會禁止的其他投資行為。

中國保監會可以根據有關情況對保險資金運用的禁止性規定進行適當調整。